Il Caso.it, Sez. Giurisprudenza, 21673 - pubb. 11/01/2019

Contratto preliminare di vendita immobiliare, consegna anticipata al promissario acquirente fallito

Cassazione civile, sez. I, 11 Novembre 1994, n. 9423. Est. Borruso.


Contratto preliminare di vendita immobiliare - Bene - Consegna anticipata al promissario acquirente - Fallimento di quest'ultimo - Curatore - Scioglimento del contratto - Promittente venditore - Giusto compenso per il periodo compreso tra la consegna del bene e lo scioglimento del contratto - Spettanza - Indennizzo per l'ulteriore occupazione dell'immobile - Prededucibilità



In tema di fallimento, nel caso in cui, a seguito di un contratto preliminare di vendita immobiliare il bene venga anticipatamente consegnato al promissario acquirente e, intervenuto il fallimento di quest'ultimo, il curatore si sciolga dal contratto (art. 72, secondo comma, legge fall.), al promittente venditore spetta, per il periodo compreso tra il giorno della consegna dell'immobile al promissario acquirente e la data della comunicazione della volontà del curatore di sciogliere il contratto, un "giusto compenso" (corrispondente ai canoni che avrebbero potuto essere percepiti sul mercato delle locazioni), in base all'applicazione analogica - per identità di "ratio" - dell'art. 80, secondo comma, legge fall. (riguardante il recesso del contratto di locazione da parte del curatore del fallimento del conduttore). L'indennizzo per l'ulteriore occupazione dell'immobile da parte del fallimento (nel periodo successivo allo scioglimento del contratto) deve considerarsi debito contratto per l'amministrazione del fallimento e, quindi, essere liquidato in prededuzione, ai sensi dell'art. 111, n. 1 legge fall. (massima ufficiale)


Massimario Ragionato



 


REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE I

Composta dagli Ill.mi Sigg. Magistrati:
Dott. Vincenzo SALAFIA Presidente
" Renato BORRUSO Rel. Consigliere
" Rosario DE MUSIS "
" Giulio GRAZIADEI "
" Mario CICALA "
ha pronunciato la seguente

 

SENTENZA

sul ricorso proposto

da

S.E.T. - SOCIETÀ ELETTROCOMMERCIALE TOSCANA S.P.A.,- in persone dell'Amministratore delegato e legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in Roma, Via Celimontana 38 presso l'avvocato Benito Piero P. che la rappresenta e difende giusta delega a margine del ricorso.

Ricorrente

contro

CURATELA DEL FALLIMENTO "LA DISPENSA V SOC. COOP. A R.L." in persona del curatore Giovanni F., elettivamente domiciliato in Roma, Via B. n. x presso l'avvocato Mario D. che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato Mauro M. giusta delega in calce al controricorso,

Controricorrente

Avverso la sentenza 59-91 della Corte di Appello di Ancona depositata il 16-02-1991. Sono presenti per il ric. l'avv. P..
Per il res. l'avv. D..
Il Cons. Dr: Borruso svolge la relazione.
La difesa del ric. chiede accoglimento.
La difesa del res. chiede rigetto.
Il P.M. dott. Tondi conclude per l'accoglimento per quanto di ragione con riferimento al terzo motivo.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto del 21 ottobre 1981 la s.p.a. S.E.T. (Società Elettrocommerciale Italiana) prometteva di vendere determinati immobili in Ancona alla soc. coop. a r.l. "La Dispensa V" per il prezzo di L. 750.000.000.
A titolo di caparra confirmatoria la cooperativa versava alla S.E.T. L. 50.000.000 e, dal 9 novembre 1981, veniva immessa nel possesso dei predetti immobili.
Il 5 febbraio 1983 la cooperativa veniva dichiarata fallita. Il 4 marzo 1983 il curatore fallimentare comunicava alla S.E.T. di voler sciogliere il contratto preliminare (ai sensi dell'art. 72, secondo comma l. fall.) e conseguentemente chiedeva la restituzione della caparra confirmatoria.
Tra il 2 giugno e il 20 luglio 1983 il curatore provvedeva a riconsegnare alla S.E.T. gli immobili, ma la S.E.T. non restituiva la caparra.
Il curatore otteneva, allora, dal Presidente del Tribunale di Ancona, decreto ingiuntivo contro la S.E.T. per la restituzione dei suddetti 50 milioni oltre agli interessi dal 4 marzo 1983. La S.E.T. proponeva opposizione e, altresì, domanda riconvenzionale per ottenere la condanna della curatela fallimentare al pagamento di una indennità per l'occupazione dei locali da parte della Cooperativa dal 9 novembre 1981 (da quando cioè ne aveva goduto il possesso) al 5 febbraio 1983 (data in cui era stata dichiarata fallita). In subordine chiedeva la compensazione tra tale suo credito e il debito relativo alla restituzione della caparra. Con la sentenza del 1985 il Tribunale di Ancona revocava il decreto ingiuntivo oggetto dell'opposizione; riteneva tenuta la S.E.T. a restituire la caparra e il fallimento a pagare l'indennità per l'occupazione; tuttavia dichiarava inammissibile la domanda riconvenzionale proposta dalla S.E.T. per ottenerla (in quanto avrebbe dovuto essere fatta valere avanti al giudice fallimentare);
la accoglieva, invece, come eccezione riconvenzionale e, quindi, solo nei limiti della somma che la S.E.T. avrebbe dovuto restituire;
compensava, infine, tale debito della S.E.T. con il suo credito indennitario che riteneva di facile e pronta liquidazione e che determinava in L. 60.000.000.
Proponevano gravame entrambe le parti.
La Corte d'Appello di Ancona, con sentenza depositata il 16 febbraio 1991, in riforma della sentenza di 1 grado, respingeva l'opposizione al decreto ingiuntivo "de quo".
In sintesi, la Corte anconetana così motivava:
1) l'obbligo della S.E.T. a restituire la caparra discendeva "de plano" dall'art. 72 della l. fall.re che consente al curatore di sciogliersi dal contratto;
2) fino a che non si verificò tale scioglimento (e cioè fino al 4 marzo 1983 quando il curatore comunicò alla S.E.T. la volontà di avvalersi della facoltà concessagli dall'art. 72 sopracitato) la cooperativa godette legittimamente del possesso degli immobili "de quibus", secondo quanto previsto dal preliminare di vendita e, perciò, non era tenuta a pagare alla S.E.T., per tale causale, alcuna indennità;
3) solo per i mesi successivi (e cioè dal 4 marzo 1983 al luglio dello stesso anno (ultimazione della riconsegna degli immobili alla S.E.T.) quest'ultima, - venuta ormai meno l'efficacia del contratto -, aveva diritto ad una indennità per il godimento protratto nel frattempo degli immobili da parte della curatela fallimentare. Ma tale credito non poteva essere certo opposto in compensazione non essendo ne' esigibile, ne' certo, ne' liquido, ne' di facile e pronta liquidazione e dovendo, quindi, concorrere con tutti gli altri crediti al passivo fallimentare (art. 56 l. fall.re);
4) la S.E.T., comunque, non poteva, nell'ambito del giudizio "de quo", proporre una riconvenzionale diretta ad ottenere, a qualsiasi titolo, una condanna dell'altra parte (fallita) al pagamento di una somma di denaro.
Avverso la summenzionata sentenza la S.E.T. propone ricorso per cassazione in base a quattro motivi.
Resiste con controricorso la curatela del fallimento. La curatela del fallimento ha anche presentato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Col primo motivo di ricorso si denunzia violazione degli artt.li 2041 c.c. e 72 l. fall. e si deduce che, nel valutare gli effetti scaturenti dall'esercizio da parte del curatore della facoltà di sciogliersi dal contratto, non debba prescindersi - sul piano dell'equità - dalla necessità di evitare l'indebito ed illegittimo arricchimento che il fallimento ritrarrebbe dal godimento di un bene per un tempo illimitato e senza corrispettivo. Invero, lo scioglimento "de quo" renderebbe il contratto improduttivo di effetti anche per il passato: quindi, per la stessa ragione per la quale è dovuta la restituzione della caparra, sarebbe dovuta, nella specie, l'indennità per l'occupazione, maturata giorno per giorno, dalla data di immissione nel possesso fino alla data del fallimento. Col secondo motivo di ricorso si denunzia la violazione dell'art.56 l. fall. e 1243 c.c. e si censura la negata compensazione tra il
credito del fallimento per la restituzione della caparra ed il credito della S.E.T. a titolo di indennità per l'occupazione dei suoi immobili fino al momento dello scioglimento, credito che la ricorrente assume "certo e di facile e pronta liquidazione" (come del resto ritenuto dal Tribunale) in base ai canoni correnti di mercato per analoghe costruzioni e che sarebbe, peraltro, scaduto prima della dichiarazione di fallimento perché sorto di giorno in giorno per effetto della occupazione degli immobili.
I suesposti motivi di ricorso, - che possono essere esaminati congiuntamente integrandosi l'uno con l'altro -, sono, per quanto di ragione, fondati.
Innanzitutto va rilevato che, - se certamente è esatto che - come il resistente ricorda - il fallimento dell'altro contraente non può essere considerato alla stregua di un suo inadempimento possibile fonte di risarcimento di danni e che, meno che mai, può esserlo l'esercizio, da parte del curatore fallimentare, del potere di sciogliersi dal contratto -, tutti questi principi non vengono affatto posti in discussione dalla questione che qui si prospetta, tutta incentrata sulla tesi, accolta da autorevole dottrina, secondo cui, per effetto dello scioglimento, le prestazioni eseguite non troverebbero più alcuna giustificazione nel vincolo contrattuale, sicché il contraente "in bonis" potrebbe pretendere la restituzione di quelle da lui fatte secondo le norme che regolano il pagamento dell'indebito e - quando, come nella specie, si tratti di prestazioni delle quali non sia possibile la restituzione - di essere indennizzato, nei limiti dell'arricchimento del fallito, per la correlativa diminuzione patrimoniale subita ai sensi dell'art. 2041 c.c. (che - è appena il caso di rilevarlo - non implica affatto la malafede dell'arricchito: non ha, quindi, alcun rilievo quando invece la Corte anconetana ha ritenuto decisivo e, cioè, per aver la cooperativa goduto dell'uso degli immobili in piena buona fede per averne ottenuto il legittimo possesso).
Questo Collegio ritiene di poter condividere la tesi della ricorrente sia pure sulla base di norma diversa (o, forse, solo più diretta) rispetto a quella da quest'ultima indicata e, quindi, senza dover neppure affrontare la questione, altrimenti includibile e preliminare, della natura e degli effetti dello "scioglimento" previsto nell'art. 72 l. fall. e della sua differenza rispetto al recesso e alla risoluzione del contratto.
Sembra, invero, preminente, sovra ogni altra considerazione di carattere sistematico, ricordare che l'art. 80 della l. fall. concernente il contratto di locazione di immobili, così dispone al 2 comma: "In caso di fallimento del conduttore, il curatore può in qualunque tempo recedere dal contratto corrispondendo al locatore un giusto compenso, che, nel dissenso fra le parti, è determinato dal giudice delegato, sentiti gli interessati. Il credito per il compenso è privilegiato a norma dell'art. 2764 c.c.". Orbene, appare evidente l'analogia tra la fattispecie in esame e quella di cui alla norma soprariportata: come, infatti, la S.E.T., sciolto il contratto da cui era legata con la cooperativa per volontà del curatore fallimentare di quest'ultima, si è trovata nella situazione di aver ad essa consentito il godimento degli immobili che le aveva consegnato in esecuzione anticipata di tale contratto con perdita involontaria di quanto avrebbe potuto ricavare se ne avesse disposto altrimenti, in situazione economicamente simile si viene a trovare il locatore quando, fallito il conduttore cui abbia - o non abbia ancora - consegnato l'immobile, il curatore receda dal contratto, facendogli perdere il canone pattuito. E se, in quest'ultimo caso, il legislatore vuole che il sacrificio imposto al locatore trovi ristoro in un "giusto compenso", non v'è ragione che rimanga privo di esso chi si trovi nella situazione anzi descritta della S.E.T. in quanto "ubi cadem ratio, ibi eadem juris dispositio", come espressamente previsto nel 2 comma dell'art. 12 delle preleggi (analogia "legis".
Nè si può obiettare che, essendo il diritto fallimentare ispirato a principi particolari per la tutela di interessi di carattere collettivo che trascendono quelli dei singoli, l'analogia non sia ammissibile: qui, infatti, la norma di cui si fa applicazione analogica è una norma dello stesso diritto fallimentare, sicché non avrebbe senso invocare, per impedire il ricorso ad essa, la specialità del diritto fallimentare.
L'applicazione analogica, nella specie, dell'art. 80 della l. fall. non può neppure trovare ostacolo nel fatto che qui l'indennizzo (o "giusto compenso" che dir si voglia) sia chiesto sotto forma non di domanda attorea o di riconvenzione, bensì soltanto di eccezione riconvenzionale diretta a paralizzare, mediante compensazione, la domanda di restituzione della caparra avanzata dal fallimento (situazione processuale questa ormai non più contestabile per il giudicato formatosi al riguardo per effetto di quanto ritenuto - sia pure solo in motivazione - dalla Corte d'Appello e che non ha formato oggetto del ricorso per cassazione).
Se è vero, infatti, che, ai sensi dell'art. 14 delle preleggi, l'applicazione analogica di una norma non è consentita quando faccia eccezione a regole generali, è pur vero, però, che tale rapporto non sussiste affatto tra il citato art. 80 e l'art. 56 della l. fall. che disciplina la compensazione tra debiti e crediti nei confronti del fallito. Invero, come questa Corte ha già avuto modo di rilevare, il suddetto art. 56 non opera "con riguardo al debito del creditore per la restituzione di somme incassate in occasione della stipulazione di un contratto preliminare di vendita del quale il curatore abbia poi promosso lo scioglimento ai sensi dell'art. 72 l. fall., in quanto, in tal caso, il fatto generatore della situazione giuridica di compensabilità viene in essere solo posteriormente all'inizio della procedura concorsuale". (in tal senso Cass. sent. 6512 del 92). D'altra parte, con riferimento ancor più particolare alla fattispecie, è agevole rilevare che il credito relativo al giusto compenso "de quo" si matura per un fatto del curatore fallimentare (cioè dalla sua volontà di sciogliere il contratto) e non già per un atto o un fatto del fallito, tanto vero che egli, prima del fallimento, non aveva al riguardo alcun debito. Alla S.E.T. spetta, quindi, il giusto compenso che ha chiesto sotto forma di indennizzo e che non può consistere nell'equivalente dei canoni che avrebbe potuto percepire sul mercato delle locazioni per gli immobili di cui trattasi dal giorno in cui li consegnò alla Cooperativa (9 novembre 1981) al 4 marzo 1983 (data di comunicazione alla S.E.T. della volontà del curatore fallimentare di sciogliere il contratto) come accertato dai giudici di merito: quantificazione che il giudice non può comunque esimersi dal fare (quand'anche il debito relativo non fosse di facile e pronta liquidazione), in quanto il 2 comma dell'art. 80 l. fall.re, che qui si ritiene applicabile per analogia, pone al giudice l'obbligo incondizionato di determinarlo contestualmente.
Ciò posto, esclusa la riferibilità, nel caso di specie, all'art.56 l. fall., ritiene questo Collegio che, a corollario di quanto già affermato, anche il problema della compensazione tra il debito e il credito della S.E.T. nei confronti del fallimento possa trovare agevole soluzione nell'applicazione analogica dell'art. 80 (2 comma) della l. fall.re. Se, infatti, - fallito il conduttore e receduto il curatore del contratto di locazione -, il "giusto compenso" che spetta al locatore può essere determinato "illico et immediate" dal giudice delegato, non v'è ragione per escludere che, anche quando la richiesta del giusto compenso non sia avanzata in via principale in un giudizio autonomo avanti al Tribunale fallimentare, ma sia soltanto utilizzata, - come nella specie a seguito del giudicato di cui si è già accennato - a guisa di eccezione riconvenzionale per paralizzare una pretesa creditoria del fallimento, il debitore possa opporgli in compensazione il credito per il "giusto compenso" spettantegli sopramenzionato e, nel dissenso col curatore sul suo ammontare, possa chiederne la quantificazione al giudice ordinario investito della causa ad iniziativa del curatore fallimentare. Col terzo motivo di ricorso si denunzia la violazione degli articoli 111 e 72 l. fall. e si censura la sentenza impugnata per aver omesso di considerare - o comunque negato - che il "ristoro indennitario" dovuto alla S.E.T. per l'occupazione dei suoi immobili nel periodo compreso tra il 4 marzo 1983 (data in cui il curatore fallimentare comunicò alla S.E.T. di voler sciogliere il contratto preliminare ai sensi dell'art. 72 legge fallimentare) e il giugno-luglio 1983 (data dell'effettivo rilascio degli immobili da parte del curatore) avrebbe dovuto essere considerato un debito della massa, meritevole quindi di prededuzione.
Anche quest'ultimo motivo è fondato, ma soltanto nei limiti in cui si dirà.
Sembra pacifico in causa, infatti, che, per il periodo qui da ultimo considerato, l'occupazione degli immobili della S.E.T. si protrasse per fatti inerenti alla gestione fallimentare, pur con la consapevolezza da parte del curatore di non avere più alcun titolo a detenerli dopo lo scioglimento del contratto, sicché il relativo indennizzo, - presumibilmente in misura mensile pari a quella determinata per il periodo precedente -, non può non essere considerato un debito contratto per l'amministrazione del fallimento (o per la continuazione dell'esercizio dell'impresa) e, quindi, meritevole di essere liquidato in prededuzione ai sensi dell'art.111, n.1 legge fallimentare. Ma, poiché nel presente giudizio, per effetto del giudicato di cui si è prima detto, le pretese della S.E.T. possono essere accolte solo nei limiti dell'eccezione riconvenzionale intesa a paralizzare la domanda attrice di restituzione della caparra, il riconoscimento della fondatezza anche di questo terzo motivo di ricorso non può portare altro che al riconoscimento del diritto della S.E.T. di opporre in compensazione anche il credito cui il predetto motivo si riferisce, ai sensi del 2 comma dell'art. 1243 c.c., contrariamente a quanto la Corte di merito aveva ritenuto.
Con il quarto motivo di ricorso si denuncia violazione degli articoli 91 e 92 c.p.c. in relazione al regolamento delle spese processuali operato dalla Corte anconetana.
Poiché, a seguito dell'accoglimento dei primi tre motivi del ricorso, la sentenza impugnata va cassata e la causa rimessa ad altro giudice perché applichi i principi di diritto qui affermati, il suesposto motivo di ricorso rimane chiaramente assorbito in quanto il giudice di rinvio dovrà pronunciarsi "ex novo" sul regolamento delle predette spese.

 

P.Q.M.

La Corte di cassazione accoglie i primi tre motivi del ricorso esaminato per quanto di ragione. Dichiara assorbito il quarto motivo. Cassa l'impugnata sentenza e rinvia la causa alla medesima Corte d'appello di Ancona in diversa composizione anche per le spese. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della I Sezione Civile. il 31 gennaio 1994.