Il Caso.it, Sez. Giurisprudenza, 15285 - pubb. 22/06/2016

Nullità contratto preliminare di compravendita

Tribunale La Spezia, 09 Giugno 2016. Est. Lucia Sebastiani.


Contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto immobile da costruire – Obbligo del costruttore promittente-venditore, ex art.2 d.lgs 122/2005, di consegnare al promissario-acquirente una fideiussione a garanzia delle somme incassate – Previsione ex lege di una fideiussione bancaria, assicurativa o rilasciata da altri intermediari finanziari iscritti nell'elenco speciale di cui all'art.107 T.U.B. – Mancato rilascio, al momento del perfezionamento del preliminare, della fideiussione ovvero rilascio della stessa da soggetto a ciò non abilitato – Nullità “relativa” del contratto preliminare di compravendita immobiliare – Sussiste – Successivo rilascio della garanzia – Inammissibilità della sanatoria e/o convalida – Nullità insanabile – Sussiste – Patto con il quale l'acquirente rinuncia alla garanzia fideiussoria – Nullità – Sussiste



L'art.2 d.lgs 122/2005 prevede l'obbligo del costruttore promittente venditore, che opera in veste imprenditoriale, di consegnare all'acquirente una fideiussione a garanzia di tutte le somme incassate sino al trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento relativo all'immobile in corso di edificazione.

L'art.3 d.lgs 122/2005 prevede inoltre che la fideiussione da consegnare al promissario acquirente debba provenire da una banca, da un'impresa assicuratrice o da intermediari finanziari iscritti nell'elenco speciale di cui all'art.107 TUB.

La mancata consegna, al momento della conclusione del contratto preliminare, della fideiussione ovvero il rilascio della stessa da soggetto non abilitato comporta la nullità del contratto preliminare o definitivo: trattasi di nullità c.d. “relativa” che può essere fatta valere solo dal soggetto a tutela del quale viene disposto tale obbligo, e rispetto alla quale è inammissibile ogni forma di sanatoria, ovvero di convalida.

La mancanza del rilascio della fideiussione in sede di perfezionamento del contratto preliminare comporta di per sé la nullità dello stesso a nulla rilevando che successivamente sia stata rilasciata valida garanzia fideiussoria, in quanto si tratta di nullità originaria, non sanabile e non convalidabile. (Alessandro Orlando) (riproduzione riservata)


Segnalazione dell'Avv. Alessandro Orlando


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