Codice Civile


LIBRO SESTO
Della tutela dei diritti
TITOLO IV
Della tutela giurisdizionale dei diritti
CAPO II
Dell'esecuzione forzata
SEZIONE I
Dell'espropriazione
PARAGRAFO 3
Effetti della vendita forzata e dell'assegnazione

Art. 2923

Locazioni
TESTO A FRONTE

I. Le locazioni consentite da chi ha subito l'espropriazione sono opponibili all'acquirente se hanno data certa anteriore al pignoramento, salvo che, trattandosi di beni mobili, l'acquirente ne abbia conseguito il possesso in buona fede.

II. Le locazioni immobiliari eccedenti i nove anni che non sono state trascritte anteriormente al pignoramento non sono opponibili all'acquirente, se non nei limiti di un novennio dall'inizio della locazione.

III. In ogni caso l'acquirente non è tenuto a rispettare la locazione qualora il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni.

IV. Se la locazione non ha data certa, ma la detenzione del conduttore è anteriore al pignoramento della cosa locata, l'acquirente non è tenuto a rispettare la locazione che per la durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato.

V. Se nel contratto di locazione è convenuto che esso possa risolversi in caso di alienazione, l'acquirente può intimare licenza al conduttore secondo le disposizioni dell'articolo 1603.


GIURISPRUDENZA

Espropriazione immobiliare.
L’art. 2923, comma 3, c.c. considera la locazione a canone vile automaticamente inopponibile ai terzi (aggiudicatario e creditori) senza necessità di esperire un giudizio di cognizione ordinario nell’ambito del quale dimostrare la sussistenza degli altri e più gravosi presupposti per la pronuncia ex art. 2901 c.c.

La pattuizione di un canone incongruo comporta, infatti, di per sé la valutazione che le parti abbiano concluso un contratto pregiudizievole nella consapevolezza di arrecare un danno ai creditori del locatore: non occorre la statuizione del giudice di cognizione né la dimostrazione di quale fosse in concreto lo stato soggettivo dei contraenti. Stante la ratio della norma, la valutazione di congruità del canone va fatta risalire al momento in cui si manifesta quella volontà contrattuale che dà vita al rapporto negoziale pregiudizievole per gli interessi dei creditori e, quindi, in caso di successione di contratti di locazione, deve aversi riguardo al momento della rinnovazione del vincolo negoziale. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata)
Tribunale Verona, 13 Maggio 2020.


Espropriazione forzata - Locazione stipulata dal custode penale - Inopponibilità al creditore ipotecario.
Il contratto di locazione anteriore al pignoramento ma successivo all’iscrizione ipotecaria, anche se stipulato dal custode giudiziario nominato in un procedimento penale a carico del debitore, non è opponibile alla procedura esecutiva incardinata dal creditore ipotecario, in quanto a prevalere, rispetto all’art. 2923, 1° comma, c.c., è il disposto dell’art. 2812, 1° comma, c.c. il quale, sancendo l’inopponibilità al creditore ipotecario dei diritti reali parziali costituiti sull’immobile successivamente all’iscrizione dell’ipoteca, trova applicabile anche nel caso di diritti personali di godimento che, rappresentando situazioni giuridiche soggettive più circoscritte, non possono godere di una protezione maggiore di quella attribuita dall’ordinamento ai diritti servitù, usufrutto, uso e abitazione. (Stefano Vitale) (riproduzione riservata) Tribunale Torre Annunziata, 09 Marzo 2020.


Espropriazione forzata - Opposizione all'esecuzione - Ordinanza di trasferimento con provvedimento di rilascio ex art. 560 c.p.c. da parte del terzo conduttore dei beni oggetto di esecuzione.
Il contratto di locazione ultranovennale, registrato e trascritto, prima del pignoramento, ma successivo all'iscrizione dell'ipoteca, sugli stessi beni oggetto di esecuzione, è opponibile al terzo aggiudicatario. (Domenico Di Stasi) (riproduzione riservata) Tribunale Salerno, 14 Giugno 2018.


Esecuzione immobiliare – Immobile locato – Canone “vile” – Opponibilità della locazione – Esclusione – Accertamento dell’inopponibilità nel corso della procedura – Ammissibilità – Criteri di valutazione della “viltà” del canone.
La verifica circa l’inopponibilità dei contratti di locazione che, pur altrimenti opponibili, siano stati tuttavia stipulati con la pattuizione di un “canone vile” può essere compiuta non solo su espressa domanda od eccezione del soggetto acquirente l’immobile pignorato, bensì anche – a monte - nella stessa procedura espropriativa immobiliare da parte del custode giudiziario, in quanto soggetto preposto – in qualità di ausiliario del G.E. – ad assicurare la rapida e proficua liquidazione dell’immobile nell’interesse del creditore procedente e degli altri creditori intervenuti.
All’accertamento della viltà del canone può procedere direttamente il G.E., e quell’accertamento può condurre all’immediata emissione dell’ordine di liberazione ai sensi dell’art.590 c.p.c.. Il G.E. deve quindi fondare la decisione di procedere alla liberazione su di una cognizione sommaria dell’opponibilità del contratto di locazione.
A tal fine, l’esperto stimatore dovrà: 1) verificare, attraverso il metodo della comparazione con immobili similari aventi la medesima destinazione e poti nelle vicinanza dell’unità immobiliare in questione, il canone locativo medio; 2) verificare la corrispondenza del medesimo valore medio all’effettivo canone di mercato; c) calcolare l’ipotetico canone di locazione dell’immobile oggetto dell’espropriazione.
Solamente all’esito di tali operazioni peritali il G.E. potrà procedere a valutare l’eventuale sproporzione tra il canone di mercato (inteso quale giusto prezzo locativo) ed il canone pattuito tra le parti. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata)
Tribunale Rimini, 25 Gennaio 2017.


Fallimento - Azioni volte a far dichiarare l'inopponibilità ex art. 2923 cod. civ. o la risoluzione ex art. 80 legge fall. del contratto di locazione immobiliare stipulato dal fallito - Deroga alla competenza per territorio in materia di locazioni - Sussistenza.
Sono devolute alla competenza del tribunale fallimentare, ai sensi dell'art. 24 legge fall., le controversie che traggano origine o fondamento nel fallimento, rientrando tra queste anche le azioni del curatore volte a far dichiarare l'inopponibilità alla massa del contratto di locazione immobiliare stipulato dal fallito a norma dell'art. 2923 cod. civ. ovvero la risoluzione del medesimo contratto ai sensi dell'art. 80 legge fall., in deroga alla previsione di cui agli artt. 21 e 447 bis cod. proc. civ. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. VI, 15 Luglio 2015, n. 14844.


Azione revocatoria fallimentare - Revocatoria di contratto di locazione stipulato anteriormente al fallimento - Vendita forzata dell'immobile locato - Intervento dell'aggiudicatario - Inammissibilità - Fondamento - Interesse del curatore alla prosecuzione del giudizio - Sussistenza - Ragioni.
Il trasferimento dell'immobile oggetto di contratto di locazione stipulato in epoca antecedente alla dichiarazione di fallimento, e per la cui revoca il curatore abbia agito nei confronti del conduttore, non determina una successione ex art. 111 cod. proc. civ. dell'aggiudicatario, atteso che con la vendita forzata dell'immobile si trasferisce la locazione (nei limiti di opponibilità previsti dall'art. 2923 cod. civ.), ma non anche il diritto di farne dichiarare l'inefficacia. Ne consegue l'inammissibilità dell'intervento dell'aggiudicatario nel giudizio promosso dal curatore ex art. 67 legge fall., dovendosi ritenere che l'interesse di quest'ultimo a proseguire il giudizio non venga meno poiché la pronuncia di inefficacia (i cui effetti retroagiscono al momento della proposizione della domanda giudiziale, rendendo inopponibile alla massa il contratto di locazione ed il canone pattuito) costituisce il presupposto perché la curatela possa pretendere il riconoscimento, a titolo di danni, del pagamento di una somma idonea a compensare il fallimento del mancato godimento del bene, senza alcuna necessaria correlazione con il canone pattuito. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. I, 22 Luglio 2014, n. 16652.


Esecuzione forzata – Procedimenti inerenti la liberazione degli immobili pignorati – Legittimazione del custode giudiziario.

Locazione di cose – Vendita giudiziale in sede esecutiva – Inopponibilità delle locazioni “a canone vile” ex art. 2923, terzo comma, c.c..
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Il custode dell’immobile pignorato designato dal giudice dell’esecuzione, quale titolare del potere di amministrazione del bene sottoposto a pignoramento, è legittimato a proporre tutte le azioni necessarie per la conservazione del bene, compresa la legittimazione a proporre domanda di rilascio dell’immobile pignorato contro l’occupante senza titolo. (Stefania Iotti) (riproduzione riservata)

In caso di trasferimento coattivo conseguente ad espropriazione forzata della cosa locata la regola generale, di cui all’art. 2923, primo comma, c.c., dell’opponibilità all’acquirente delle locazioni aventi data certa anteriore al pignoramento trova il proprio limite nella “collusione tra locatore-esecutato e conduttore”, in ragione del quale il legislatore ha previsto una norma di salvaguardia, l’art. 2923, terzo comma, c.c. per il quale sono inopponibili le locazioni nelle quali il corrispettivo pattuito sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni. (Stefania Iotti) (riproduzione riservata)
Tribunale Reggio Emilia, 12 Settembre 2012.


Esecuzione forzata - Custodia - Esecuzione immobiliare - Modo custodia - Immobile sottoposto ad esecuzione - Locazione stipulata dal custode, dietro autorizzazione del giudice - Durata entro i limiti temporali della procedura esecutiva - Necessità - Opponibilità all'acquirente "in executivis" - Esclusione.
La locazione stipulata dal custode giudiziario, a tal fine autorizzato dal giudice, di un immobile sottoposto ad esecuzione forzata, è contratto la cui durata risulta "naturaliter" contenuta nei limiti della procedura concorsuale, non potendo essere opposta a colui che abbia acquistato il bene a seguito di vendita forzata. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. III, 28 Settembre 2010, n. 20341.


Fallimento ed altre procedure concorsuali - Fallimento - Attività fallimentari - Amministrazione - In genere - Immobile acquisito alla massa fallimentare - Locazione stipulata dal curatore - Durata - Risoluzione per effetto della vendita forzata del bene - Pattuizione - Clausola relativa - Validità

Locazione - Trasferimento a titolo particolare della cosa locata (alienazione) - Clausola di scioglimento - Immobile acquisito alla massa fallimentare - Locazione stipulata dal curatore - Durata - Risoluzione per effetto della vendita forzata del bene - Pattuizione - Clausola relativa - Validità
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La locazione di immobile acquisito alla massa fallimentare, stipulata dal curatore del fallimento ai sensi dell'art. 560, secondo comma, cod. proc. civ. (applicabile in forza del richiamo di cui all'art. 105 della legge fallimentare) è un contratto la cui durata risulta "naturaliter" contenuta nei limiti della procedura concorsuale, in quanto attuativa di una mera amministrazione processuale del bene, con la conseguenza che - non essendo assimilabile al contratto locativo di data certa anteriore alla sentenza dichiarativa di fallimento disciplinato dall'art. 2923 cod. civ. - non sopravvive alla vendita fallimentare e non è opponibile all'acquirente "in executivis". Pertanto la clausola con la quale il curatore ed il conduttore espressamente pattuiscano la risoluzione della locazione per effetto della vendita forzata del bene è pienamente valida, in quanto esplicita un limite di durata connaturato al contratto ed alle sue peculiari finalità, che lo sottraggono all'ambito di applicabilità del combinato disposto degli artt. 7 e 41 della legge 22 luglio 1978, n. 392, che colpiscono di nullità la clausola di risoluzione del contratto di locazione in caso di alienazione del bene locato. (massima ufficiale) Cassazione Sez. Un. Civili, 20 Gennaio 1994, n. 459.


Pignoramento del bene locato e stipulazione della locazione in violazione del disposto dell'art 560 cod proc civ - Inopponibilita della locazione al fallimento.
La locazione, che, già al momento della dichiarazione del fallimento del locatore, sia inopponibile ai creditori, per effetto di un pregresso pignoramento del bene locato ed in quanto stipulata in violazione del disposto dell'art 560 cod proc civ, resta inopponibile alla massa, a norma dell'art 107 della legge fallimentare, a prescindere dalle scelte operate dal curatore in ordine alla prosecuzione della procedura espropriativa in corso ed anche se l'immobile sia oggetto di vendita e di aggiudicazione in Sede fallimentare. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. I, 10 Novembre 1980, n. 6020.