LIBRO QUARTO
Delle obbligazioni
TITOLO II
Dei contratti in generale
CAPO XI
Della nullità del contratto

Art. 1424

Conversione del contratto nullo
TESTO A FRONTE

I. Il contratto nullo può produrre gli effetti di un contratto diverso, del quale contenga i requisiti di sostanza e di forma, qualora, avuto riguardo allo scopo perseguito dalle parti, debba ritenersi che esse lo avrebbero voluto se avessero conosciuto la nullità.


GIURISPRUDENZA

Mutuo fondiario - Violazione del limite di finanziabilità - Art. 38 TULB - Nullità dell’intero contratto.
La violazione del limite di finanziabilità comporta la nullità dell'intero contratto di mutuo.
Ne caso di specie era stato concesso un finanziamento per un importo eccedente l’ottanta per cento del valore del bene ipotecato desumibile dal prezzo di acquisto. (Raffaele Carbone) (riproduzione riservata)
Tribunale Viterbo, 04 Febbraio 2020.


Mutuo fondiario – Limite di finanziabilità – Violazione art. 38 TUB su valore cauzionale corrente del complesso immobiliare – Mancata contestazione da parte della Banca – Conseguenze – Nullità dell’intero contratto.
Sull’eccezione di nullità del mutuo fondiario per superamento del limite di finanziabilità, in violazione dell’art. 38, comma 2 TUB, la banca opposta deve prendere posizione ovvero presentare istanza di conversione ai sensi dell’art. 1424 c.c. nella prima occasione utile, vale a dire l’udienza di discussione orale. In caso contrario, viene preclusa ogni difesa sul punto. Pertanto, se nell’udienza di trattazione, l’istituto di credito che si oppone alla nullità del mutuo fondiario non chiede la conversione dello stesso in mutuo ipotecario, non potrà più farlo nelle successive fasi del giudizio. Sulla conversione deve pronunciarsi il giudice di merito.

L’art. 38, comma 2 TUB, è una norma imperativa la cui violazione comporta nullità del contratto di mutuo fondiario e della relativa ipoteca, salva la possibilità di conversione del contratto in un ordinario finanziamento ipotecario ove la banca presenti tempestiva – nel primo momento utile conseguente alla rilevazione della nullità – istanza di conversione e ne risultino accertati i presupposti. Il limite di finanziabilità costituisce un limite inderogabile all'autonomia privata in ragione della natura pubblica dell'interesse tutelato, volto a regolare il quantum della prestazione creditizia al fine di favorire la mobilizzazione della proprietà immobiliare e agevolare e sostenere l'attività di impresa. (Raffaele Carbone) (riproduzione riservata)
Tribunale Fermo, 23 Gennaio 2020.


Mutuo fondiario – Limite di finanziabilità – Violazione art. 38 TULB su valore cauzionale corrente del complesso immobiliare – Conseguenze - Nullità dell’intero contratto.
Il limite di finanziabilità ex art. 38, secondo comma, TULB è elemento essenziale del contenuto del contratto, e il suo mancato rispetto determina la nullità del contratto stesso, costituendo un limite inderogabile all'autonomia privata in ragione della natura pubblica dell'interesse tutelato, volto a regolare il quantum della prestazione creditizia al fine di favorire la mobilizzazione della proprietà immobiliare e agevolare e sostenere l'attività di impresa. (Raffaele Carbone) (riproduzione riservata) Cassazione civile, sez. I, 21 Gennaio 2020, n. 1193.


Ammissibilità produzione documentale riguardante la titolarità del diritto nel procedimento di opposizione allo stato passivo ex art. 98 L.F. - Irrilevanza della destinazione delle somme concesse a mutuo nelle operazioni di credito fondiario e conseguente esclusione della loro natura di mutuo di scopo e della nullità del contratto per difetto di causa - Sussistenza della nullità del mutuo fondiario per violazione del limite di finanziabilità ex art. 38 T.U.B. - Onere della prova in ordine al rispetto del limite di finanziabilità -  Inammissibilità della conversione ex art. 1424 c.c. del mutuo fondiario in mutuo ordinario - Debenza degli interessi corrispettivi e moratori in misura legale.
La decadenza comminata dall’art. 99, 2° comma, L.F. riguarda i documenti prodotti a sostegno della domanda e non quelli che riguardano la titolarità del diritto quale elemento costitutivo dell’azione, verificabile, questa, anche d’ufficio in ogni stato e grado del giudizio.
Nelle operazioni di credito fondiario la destinazione della somma concessa in mutuo non costituisce elemento essenziale del contratto, non potendo sostenersi che trattasi di mutuo di scopo, con la conseguenza che non è invocabile la nullità negoziale per mancanza di causa.
Sussiste la nullità dei contratti di mutuo fondiario che violano i limiti di finanziabilità in ragione della natura pubblica dell’interesse tutelato dalla disposizione normativa contenuta nell’art. 38 T.U.B.
L’onere di dimostrare il rispetto dei limiti di finanziabilità grava sulla Banca creditrice e non sul fallimento, non solo perché il contratto della cui validità si discute è il titolo sul quale essa fonda la propria pretesa - e deve dunque esserne dimostrata la validità – ma anche per il principio di vicinanza della prova.
La conversione ammessa dall’art. 1424 c.c. presuppone la verifica sul fatto che le parti del contratto, tenuto conto dello scopo che avevano perseguito con il negozio nullo, lo avrebbero comunque sottoscritto se avessero saputo della sua nullità e, nel caso di specie, che il finanziamento sarebbe stato ugualmente concesso dall’istituto di credito pur nella consapevolezza del fatto che la nullità del contratto avrebbe privato di valore la garanzia ottenuta ed avrebbe fatto venir meno tutti i vantaggi e le agevolazioni delle quali gode il mutuo fondiario anche rispetto ad un comune mutuo ipotecario.
La nullità del contratto di mutuo fondiario per violazione dei limiti di finanziabilità non consente di ritenere dovuti gli interessi, corrispettivi e moratori, nella misura pattuita bensì in quella legale ai sensi degli artt. 1224, 1° comma e 1284 c.c. (Christian Antonio Mitrano) (riproduzione riservata)
Tribunale Latina, 28 Agosto 2019.


Mutuo fondiario – Superamento del limite di finanziabilità – Ratio della norma evitare rischi espoliativi per il debitore – Nullità del contratto.
Il superamento del limite massimo di finanziabilità comporta la nullità del mutuo in quanto la ratio della norma è quella di non esporre il mutuatario debitore ai rischi espoliativi (per la residua parte del suo patrimonio) ovvero di pura sorte.
Il limite di finanziabilità risponde, invero, all'esigenza di circoscrivere il rischio insito in operazioni che non presentano ex ante sufficienti prospettive di effettiva fattibilità e buon esito per cui attiene ad interessi pubblici, di sistema, essendo una norma imperativa di validità del contratto.

Ai fini del superamento del limite di finanziabilità il prezzo di compravendita vale come indicatore dell’effettivo valore di mercato del bene stesso.

Il valore da considerare ai fini dell’applicazione dell’art. 38 TUB è, in linea di continuità con la previgente disciplina di cui alla legge n. 474/49 in materia di credito edilizio e con la direttiva CE n. 2000/12, il “valore cauzionale” del bene (cd. valore di netto realizzo in asta), ovvero il valore che sia frutto di una stima basata sul “prudente apprezzamento della futura negoziabilità dell'immobile”.

È inammissibile la domanda subordinata di conversione ex art. 1424 c.c. del mutuo fondiario in mutuo ordinario proposta per la prima volta in grado di appello in quanto tardiva. La conversione è un meccanismo che non può operare d'ufficio, trattandosi di un'operazione che ha luogo solo ove le parti intendano avvalersene con una tempestiva formulazione nei termini processuali. (Raffaele Carbone) (riproduzione riservata)
Appello Venezia, 25 Giugno 2019.


Mutuo Fondiario – Superamento del limite di finanziabilità – Nullità parziale – Esclusione

Mutuo Fondiario – Superamento del limite di finanziabilità – Nullità parziale – Conversione in mutuo ipotecario ordinario – Conversione parziale – Limite della volontà delle parti
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Non appare convincente la tesi della nullità parziale del contratto di mutuo per la sola parte eccedente il limite di finanziabilità, in quanto il superamento di detta soglia incide sull'oggetto del contratto, mentre la tesi della nullità parziale vorrebbe tendere non già alla «non-propagazione» della nullità (secondo l'ipotesi presa prevista dall'art. 1419 comma 1, c.c.), quanto a una sorta di «riduzione» dell'area negoziale colpita dalla nullità non contemplata dall'ordinamento vigente. (Franco Benassi) (riproduzione riservata)

A mente di quanto prevede l’art. 1424 c.c., non è configurabile la conversione parziale del contratto di mutuo fondiario nullo per superamento del limite di finanziabilità quando la banca, al fine di contrastare l’eccezione di nullità, prospetti la conversione per la sola parte eccedente il suddetto limite. (Franco Benassi) (riproduzione riservata)
Tribunale Pistoia, 20 Dicembre 2018.


Limite di finanziabilità ex art. 38 T.U.B. – Nullità del mutuo fondiario – Procedura esecutiva immobiliare – Istanza di sospensione ex art. 669 septies c.p.c. – Nuovi motivi di diritto – Reclamo – Ammissibilità.
Il superamento del limite di finanziabilità ex art. 38 T.U.B. determina la nullità del mutuo fondiario: la conversione in un contratto di mutuo ipotecario ordinario ex art. 1424 c.c. non opera d’ufficio, bensì a domanda di parte, ammissibile sempre che ne ricorrano i presupposti di sostanza e di forma, e solo ove la stessa sia avanzata nel primo momento utile conseguente alla rilevazione della nullità.
Il mutamento giurisprudenziale avutosi in materia, a partire dalla pronuncia della Corte di Cassazione del 13 Luglio 2017 n. 17352, può ben farsi rientrare tra le nuove ragioni di diritto previste dall’art. 669 septies c.p.c. per la riproponibilità dell’istanza cautelare che sia stata precedentemente rigettata in sede di opposizione ex art. 615 e 624 c.p.c.   
(Nel caso di specie, in accoglimento del reclamo proposto avverso il provvedimento che dichiarava l’inammissibilità della riproposizione della istanza cautelare ex art. 669 septies c.p.c., il Tribunale sospendeva l’esecuzione immobiliare avviata). (Antonio Cavallo) (Maria Magro) (riproduzione riservata)
Tribunale Paola, 13 Dicembre 2018.


Mutuo fondiario - Nullità contrattuale - Poteri d'ufficio del giudice - Conversione del contratto nullo - Esclusione - Istanza di conversione in mutuo ipotecario ordinario - Proposta dalla parte nel primo momento utile successivo alla rilevazione della nullità - Ammissibilità.
In tema di richiesta di conversione del contratto nullo di mutuo fondiario in contratto di mutuo ipotecario ordinario, il potere del giudice di rilevare d'ufficio la nullità non può estendersi alla conversione del contratto nullo, ostandovi la previsione di cui all'art. 1424 c.c.; è tuttavia ammissibile l'istanza in tal senso avanzata dalla parte nel primo momento utile successivo alla rilevazione suddetta, poiché è consequenziale alla rilevata nullità dell'unico titolo posto a fondamento dell'originaria domanda. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. I, 28 Maggio 2018, n. 13286.


Mutuo fondiario (38 TUB) – Nullità per superamento del limite di finanziabilità dell’80% del valore dell’immobile ipotecato – Conversione ex art. 1424 c.c. in mutuo ordinario – Condizioni di ammissibilità.
Il contratto di mutuo fondiario nullo per superamento del limite di finanziabilità può essere oggetto di conversione ex art. 1424 c.c. in un contratto di mutuo ordinario. Di là dalle ipotesi di un'eventuale illiceità o non meritevolezza della fattispecie concreta, che impediscono di discostarsi dalla sanzione di nullità-inefficacia del negozio, l'indagine del giudice di merito circa l’effettivo operare di tale conversione deve essere diretta a verificare se il credito sia stato erogato nella consapevolezza, o meno, del fatto che il valore dell'immobile non raggiungesse la soglia richiesta dalla legge, ovvero pure se il conseguimento dei peculiari «vantaggi fondiari» abbia costituito la ragione unica, o comunque determinante, dell'operazione; la sussistenza di anche una sola tra tali circostanze impone al giudice, secondo il preciso disposto dell'art. 1424 cod. civ., di escludere l’operare della conversione. Nel compiere tale indagine si deve tenere in conto, tra l'altro, che la misura del credito da erogare e la dimensione dei «privilegi» voluti dal mutuante costituiscono, per regola, proprio i momenti topici delle trattative relative alle operazioni di finanziamento fondiario. (Alberto Marger) (riproduzione riservata) Cassazione civile, sez. I, 09 Maggio 2018.


Contratti bancari – Banca di fatto – Nullità dei contratti stipulati – Verifica del giudice di merito circa l’operare della conversione ex art. 1424 c.c. – Necessità – Rilevabilità d’ufficio della conversione del negozio nullo – Esclusione.
Accertata la nullità dei contratti bancari stipulati dalla c.d. banca di fatto, il giudice di merito deve verificare, nell’ambito della sua insindacabile indagine in fatto, se vi sono i presupposti per la conversione ex art. 1424 c.c. di tali contratti in negozi di diritto comune, a condizione però che le parti facciano richiesta di avvalersi di tale istituto, non essendo la conversione rilevabile d’ufficio dal giudice. (Alberto Mager) (riproduzione riservata) Cassazione civile, sez. I, 28 Febbraio 2018.


Mutuo fondiario - Soglia di finanziabilità - Elemento essenziale del mutuo fondiario - Conseguenze - Nullità in caso di superamento della soglia - Ragioni - Finalità - Interesse pubblico.
In tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità ex art. 38, comma 2, del d.lgs. n. 385 del 1993, è elemento essenziale del contenuto del contratto ed il suo mancato rispetto determina la nullità del contratto stesso (con possibilità, tuttavia, di conversione in ordinario finanziamento ipotecario ove ne sussistano i relativi presupposti), e costituisce un limite inderogabile all'autonomia privata in ragione della natura pubblica dell? Interesse tutelato, volto a regolare il "quantum" della prestazione creditizia al fine di favorire la mobilizzazione della proprietà immobiliare ed agevolare e sostenere l'attività di impresa. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. I, 31 Luglio 2017, n. 19016.


Contratti bancari – Sottoscritti dal solo cliente – Validità del contratto – Esclusione – Valore di proposta contrattuale – Sussiste – Successivo atto della banca o produzione in giudizio del contratto – Perfezionamento ex nunc – Sussiste.
In materia di cd. contratto formale monofirma, l’orientamento giurisprudenziale che appare più in linea con i principi che regolano la conservazione dei negozi invalidi è quello per cui il contratto, nullo per assenza della firma – equiparato quindi all’assenza della forma scritta ad substantiam -  sarebbe suscettibile di essere convertito in una proposta contrattuale scritta proveniente dal contraente che ha sottoscritto il documento contenente la regolamentazione contrattuale; si farebbe cioè applicazione dell’istituto della conversione del contratto nullo ex art. 1424 c.c.. Insomma si utilizzerebbe lo schema del contratto a formazione progressiva ex art. 1326 c.c. in tema di contratti a distanza, pur se adattato al caso di specie, dove propriamente il contratto si formava tra persone presenti.
Il contratto, similmente alla sequenza nota ex art. 1326 c.c., si perfezionerebbe allora con un successivo atto, non esecutivo, proveniente dal funzionario della banca preposto o anche con la produzione in giudizio in caso di azione di adempimento; sempre che nel frattempo non sia intervenuta una forma di inefficacia del contratto monofirma dovuta ad esempio alla morte della parte che sottoscriveva il documento contrattuale o all’esperimento da parte sua dell’azione tesa a far valere la nullità o l’inefficacia del contratto.
Solo che la conclusione del contratto a formazione progressiva avverrebbe con efficacia ex nunc; non potendosi infatti dare una convalida per i contratti nulli ex art. 1423 c.c., cosa possibile solo in virtù di espressa previsione di legge. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata)
Tribunale Taranto, 07 Aprile 2017.


Negozio giuridico Nullo – Conversione – Presupposti.
La conversione del negozio nullo, oltre a non essere rilevabile d’ufficio, presuppone non solo un apprezzamento in ordine all’obiettiva sussistenza di un rapporto di continenza tra il negozio nullo e quello che dovrebbe sostituirlo, ma anche un’indagine volta a stabilire se la volontà indirizzata alla stipulazione del contratto nullo possa ritenersi orientata anche verso gli effetti di un contratto diverso. Tale accertamento, implicando la ricostruzione dell’intento negoziale perseguito dai contraenti, da luogo ad una questione di fatto, che, oltre a non essere rilevabile d’ufficio, è riservata al giudice di merito, e non può dunque essere sollevata per la prima volta in sede di legittimità. (Giuseppe Buffone) (riproduzione riservata) Cassazione civile, sez. I, 19 Novembre 2014, n. 24651.


Mutuo fondiario, superamento del limite finanziabile - Nullità parziale del contratto.

Contratto nullo per violazione di norme imperative - Conversione del contratto - Inammissibilità.
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Il contratto di mutuo fondiario nel quale sia stato superato il prescritto rapporto proporzionale di finanziabilità è nullo per violazione di norme imperative. La nullità colpisce la porzione del contratto che eccede tale limite. (Marco Piras) (riproduzione riservata)

Il contratto affetto da nullità per violazione di norme imperative non ammette conversione. (Marco Piras) (riproduzione riservata)
Tribunale Cagliari, 04 Aprile 2013.