Codice di Procedura Civile

Ordine di liberazione dell'immobile pignorato - Regola generale nelle espropriazioni immobiliari - Eccezione - Immobile abitato dal debitore e dal suo nucleo familiare - Finalità del provvedimento - Corrispondenza all'esigenza pubblicistica di liquidare il bene alle migliori condizioni possibili - Ragioni.
Il provvedimento ordinatorio con cui il giudice dell'esecuzione ordina la liberazione dell'immobile pignorato costituisce regola generale nelle espropriazioni immobiliari, stante l'esplicita disciplina dei casi e dei tempi in cui è esclusa la sua emissione nei confronti del debitore e del suo nucleo familiare abitanti nel cespite staggito; l'ordine di liberazione è funzionale agli scopi del processo di espropriazione forzata e, in particolare, all'esigenza pubblicistica di garantire la gara per la liquidazione del bene pignorato alle migliori condizioni possibili, notoriamente connesse, sul mercato dei potenziali acquirenti, allo stato di immediata, piena ed incondizionata disponibilità dell'immobile. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. III, 28 Marzo 2022, n. 9877. Segue...

Locazione "a canone vile" stipulata in data anteriore al pignoramento (art. 2923, comma 3, c.c.) - Opponibilità alla procedura - Esclusione - Fondamento - Potestà del giudice dell'esecuzione di emettere l'ordine di liberazione - Sussistenza - Necessità di un titolo esecutivo conseguito in sede di cognizione - Esclusione - Rimedio a favore dei soggetti pregiudicati dall'ordine - Opposizione ex art. 617 c.p.c..
La locazione "a canone vile" stipulata in data anteriore al pignoramento non è opponibile all'aggiudicatario ai sensi dell'art. 2923, comma 3, c.c. ed è inopponibile anche alla procedura o ai creditori che ad essa danno impulso, stante l'interesse pubblicistico al rituale sviluppo del processo esecutivo e, quindi, per un motivo di ordine pubblico processuale, il quale impone l'anticipazione degli effetti favorevoli dell'aggiudicazione e del decreto di trasferimento, col peculiare regime di efficacia "ultra partes" di quest'ultimo: ne consegue che è pienamente legittima l'emanazione diretta, da parte del giudice dell'esecuzione, dell'ordine di liberazione - con la successiva attuazione da parte del custode e senza che sia necessario munirsi preventivamente di un titolo giudiziale conseguito in sede cognitiva - avvalendosi delle stesse inopponibilità previste per l'aggiudicatario, potendo i vari soggetti coinvolti o pregiudicati da tale provvedimento trovare tutela delle loro ragioni nelle forme dell'opposizione agli atti esecutivi. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. III, 28 Marzo 2022, n. 9877. Segue...

Espropriazione immobiliare - Custodia

Espropriazione immobiliare - Custodia - Ordine di liberazione

Espropriazione immobiliare - Delega.
La generale salvaguardia dell’efficienza del sistema delle vendite giudiziarie è tutt’altro che subvalente rispetto alle individuali esigenze di cautela penale, stante la pari natura pubblicistica.

Giusta artt. 275 e 284 c.p.p., la concessione degli arresti domiciliari presuppone la disponibilità (non giuridica ma materiale) di un luogo idoneo all’esecuzione della misura, potendo finanche sostenersi che già il solo fatto che l’immobile sia stato pignorato e posto in vendita ne rappresenti motivo di inidoneità per concreta ineseguibilità della misura stessa.

Sicchè, il Delegato/Custode è da ritenersi autorizzato ex lege all’accesso al cespite pignorato per l’adempimento dell’incarico conferitogli, senza necessità di autorizzazione alcuna da parte dell’Autorità penale.

Sul piano pratico, è comunque opportuno, anche per leale cooperazione istituzionale, che l’Ausiliario provveda, da un lato, a rappresentare direttamente la questione all’Autorità giudiziaria penale competente per le determinazioni modificative del caso, e, dall’altro, a notiziare degli accessi i C.C. di pertinenza. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata) Tribunale Bari, 17 Febbraio 2022. Segue...

Sovraindebitamento - Liquidazione del patrimonio - Ordine ai terzi - Ammissibilità.
Al fine di emettere l'ordine di  liberazione e consegna al liquidatore dei beni immobili, non è necessario far ricorso all'applicazione analogica dell’art 560 c.p.c., in quanto un tale ordine può essere pronunciato in forza della specifica disposizione di cui all’art. 14 quinquies, comma 2 lett. e) della legge n. 3/12.
Detta norma, infatti, non limita al solo sovraindebitato il soggetto nei cui confronti il giudice della procedura di liquidazione del patrimonio può emettere il provvedimento di liberazione e consegna, così che l'ordine di questione può essere emesso anche nei confronti dei terzi che occupino e detengano i beni oggetto di liquidazione senza titolo ovvero in base a titolo non opponibile alla procedura. (Franco Benassi) (riproduzione riservata) Tribunale Verona, 15 Febbraio 2022. Segue...

Espropriazione immobiliare - Custodia - Ordine di liberazione.
Nel caso in cui l’immobile pignorato costituisce il luogo di residenza effettiva della parte esecutata, il Giudice dell’Esecuzione deve pronunciare l’ordine di liberazione in via anticipata se la carente manutenzione del bene è imputabile alla parte esecutata ed incide in misura significativa sul valore venale dell’immobile così da pregiudicare la possibilità che l’aggiudicazione possa avvenire ad un prezzo prossimo a quello di stima; in questo caso, infatti, la tutela del diritto d’abitazione della parte esecutata finisce per comprimere in misura eccessiva il diritto del creditore ad una tutela esecutiva veloce ed effettiva, ponendo un ostacolo alla vendita coattiva ulteriore rispetto a quello costituito dalle inadeguate condizioni di manutenzione dell’immobile. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata) Tribunale Verona, 13 Dicembre 2021. Segue...

Espropriazione immobiliare - Custodia - Ordine di liberazione.
Deve ritenersi inesigibile da parte del custode di un immobile pignorato un controllo costante, esercitato attraverso la sua ininterrotta presenza in loco, giorno e notte, senza interruzioni, per impedire che il debitore, anteriormente all’esecuzione dell’ordine di liberazione, possa attuare condotte di doloso danneggiamento dell’immobile da lui occupato; per contro, difetta il requisito della causalità della colpa in relazione alle condotte concretamente esigibili da parte del custode medesimo, consistenti in una sorveglianza discontinua, per l'intrinseca inidoneità ad evitare eventi del tipo di quello verificatosi. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata) Tribunale Savona, 23 Aprile 2021. Segue...

Espropriazione immobiliare - Custodia - Ordine di liberazione - Vendita - Decreto di trasferimento.
Nel regime dell'art. 560, sesto comma, c.p.c., come novellato dalla legge 28 febbraio 2020, n. 8, è tardiva e non può essere accolta l'istanza dell'aggiudicatario di emissione di ordine di liberazione del bene acquistato formulata dopo l'emissione del decreto di trasferimento. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata) Tribunale Santa Maria Capua Vetere, 13 Ottobre 2020. Segue...

Espropriazione forzata – Rilascio immobili ai sensi dell’art. 560 c.p.c. – Applicabilità al liquidatore subentrato nella procedura esecutiva.
La norma di cui all’art. 560 c.p.c. si applica anche ai casi di subentro del liquidatore nella procedura esecutiva già in corso, essendo questi tenuta a dare attuazione all’ordine di liberazione dell’immobile già emesso da giudice dell’esecuzione senza l’osservanza delle formalità di cui all’art. 605 c.p.c..

L’art. 103, comma 6, d.l. 17 marzo 2020 n. 18, convertito dalla legge 24 aprile 2020 n. 27, il quale dispone la sospensione dei provvedimenti di rilascio degli immobili a causa della pandemia da Covid-19, non si applica alle attività di attuazione dell’ordine di liberazione o del decreto di trasferimento poste in essere ai sensi dell’art. 560 c.p.c. dal custode nell’ambito della procedura di espropriazione forzata. (Franco Benassi) (riproduzione riservata) Tribunale Siracusa, 17 Settembre 2020. Segue...

Espropriazione immobiliare - Custodia - Ordine di liberazione.
L’art. 103, comma 6, d.l. n. 18 del 2020, come modificato dall’art. 17 bis, comma 1, d.l. n. 34 del 2020, n. 34, convertito dalla l. n. 77 del 2020, secondo cui «l’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo, è sospesa fino al 31 dicembre 2020», non si applica all’attuazione dell'ordine di liberazione emesso ex art. 560 c.p.c., sia perché la rubrica del sopravvenuto art. 17 bis cit. fa espresso riferimento alla «proroga della sospensione dell’esecuzione degli sfratti di immobili ad uso abitativo e non abitativo», con formulazione più tecnica rispetto alla dizione originaria, riguardante la “Sospensione dei termini nei procedimenti amministrativi ed effetti degli atti amministrativi in scadenza” e – genericamente – il «rilascio» degli immobili, sia perché la lettura costituzionalmente orientata della disposizione impone di evitare un irragionevole squilibrio tra l’interesse dell’esecutato e quello dell’aggiudicatario (preminente, anche ex art. 187 bis disp. att. c.p.c.), il quale sarebbe fortemente ed eccessivamente pregiudicato da un rinvio della liberazione a data successiva al 31 dicembre 2020. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata) Tribunale Bari, 24 Luglio 2020. Segue...

Esecuzione immobiliare – Custodia – Ordine di liberazione – Inapplicabilità della sospensione ex art. 103, comma 6, d.l. 18/2020 come modificato dal d.l. 19.5.2020, n. 34, convertito con l. 17.7.2020, n. 77.
La disposizione introdotta dall’art. 103, comma 6, d.l. n. 18/2020, come modificata dal d.l. 19.5.2020, n. 34, convertito con l. 17.7.2020, n. 77, secondo cui «L'esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo, è sospesa fino al 31 dicembre 2020» non si applica all’attuazione dell’ordine di liberazione emesso ex art. 560 c.p.c., ciò rispondendo alla imprescindibile esigenza sistematica di tutela dell’aggiudicatario sancita dall’art. 187 bis disp. att. c.p.c. (Giuseppe Caramia) (riproduzione riservata) Tribunale Bari, 24 Luglio 2020. Segue...

Espropriazione immobiliare - Custodia.
L’art. 54-ter d.l. n. 18/2020 non trova applicazione ove sia già avvenuta l’aggiudicazione del bene, sicché l’adozione del decreto di trasferimento costituisce in questa evenienza atto dovuto.

Difatti, per quanto l’interpretazione letterale di tale disposizione potrebbe condurre ad opposta conclusione, la stessa deve pur sempre essere letta nel contesto della disciplina codicistica dell’esecuzione forzata e dei principi generali che tale disciplina informano.

In particolare, deve trovare applicazione l’art. 187-bis d.a. c.p.c.: se è vero che tale disposizione preserva l’aggiudicatario dalla eventuale estinzione (tipica o atipica) del processo esecutivo, a maggior ragione il suo acquisto è fatto salvo se la procedura è semplicemente sospesa, anche tenuto conto della dimensione pubblicistica degli interessi tutelati. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata) Tribunale Napoli Nord, 05 Giugno 2020. Segue...

Espropriazione immobiliare.
L’attuazione dei provvedimenti del G.E. può essere realizzata con l’ausilio della forza pubblica, secondo quanto previsto: 1) in via generale, dall’art. 68 c.p.c.; 2) in modo più specifico, dall’art. 14 del r.d. 30.1.1941, n. 12 (“Ordinamento giudiziario”), secondo cui “ogni giudice, nell’esercizio delle sue funzioni, può richiedere, quando occorre, l’intervento della forza pubblica e può prescrivere tutto ciò che è necessario per il sicuro e ordinato compimento degli atti ai quali procede”.

L’assistenza della forza pubblica è doverosa tenuto conto, oltre che delle menzionate disposizioni, dei principi affermati dalla giurisprudenza in tema di effettività della tutela esecutiva. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata) Tribunale Napoli Nord, 04 Giugno 2020. Segue...

Espropriazione immobiliare.
L’art. 103, comma 6, d.l. n. 18/2020, conv. in l. n. 27/2020, che prevede la sospensione fino al 30.6.2020 (termine prorogato all’1.9.2020) dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio di immobili non trova applicazione con riferimento all’attuazione di ordini di liberazione a cura del custode ex art. 560 c.p.c.: si tratta infatti di norma di carattere eccezionale, insuscettibile di applicazione analogica. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata) Tribunale Reggio Calabria, 15 Maggio 2020. Segue...

Esecuzione forzata - Immobile locato prima del pignoramento dal non proprietario - Inopponibilità alla procedura - Pagamento dei canoni al locatore - Applicabilità dell'art. 1189 c.c. - Condizioni - Azione del custode giudiziario per risarcimento danni da occupazione "sine titulo" - Limiti.
In materia di esecuzione forzata, il contratto di locazione di immobile stipulato, quale locatore, da parte del non proprietario prima del pignoramento del medesimo bene, ancorché valido, non è opponibile alla procedura esecutiva, essendo invece ad essa opponibile il pagamento liberatorio effettuato al locatore, anche dopo la trascrizione del pignoramento, dal conduttore in buona fede ex art. 1189 c.c, in deroga alla regola dell'inefficacia del pagamento al non legittimato (art. 560, comma 2, c.p.c.); sicché, il custode, che non ha titolo di pretendere il pagamento dei canoni di locazione essendo stati riscossi con effetto liberatorio nei confronti del "solvens", può agire per ottenere, previa dimostrazione dell'ammontare del danno da occupazione "sine titulo", la differenza tra questa, ove maggiore, e quanto già corrisposto al locatore a titolo di canoni di locazione. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. III, 14 Novembre 2019, n. 29491. Segue...

Espropriazione forzata - Opposizione all'esecuzione - Ordinanza di trasferimento con provvedimento di rilascio ex art. 560 c.p.c. da parte del terzo conduttore dei beni oggetto di esecuzione.
Il contratto di locazione ultranovennale, registrato e trascritto, prima del pignoramento, ma successivo all'iscrizione dell'ipoteca, sugli stessi beni oggetto di esecuzione, è opponibile al terzo aggiudicatario. (Domenico Di Stasi) (riproduzione riservata) Tribunale Salerno, 14 Giugno 2018. Segue...

Concordato preventivo liquidatorio – Ordine di liberazione dei beni – Ammissibilità.
La ratio dell’art. 560, comma 3, c.p.c., consente al Giudice Delegato, in attuazione della stessa volontà di liquidazione, manifestata dalla parte debitrice con la proposta di concordato, e ad evitare che il medesimo risultato debba essere ottenuto attraverso un iter giudiziario lungo e complesso (in contrasto con l’esigenza di ricondurre il sistema ad un’interpretazione orientata secondo i dettami costituzionali: tra i quali spicca quello della ragionevole durata del processo), di assicurare la fruttuosità dei tentativi della vendita, mediante l’emissione di un ordine di liberazione. (Luigi Galasso) (riproduzione riservata) Tribunale Benevento, 13 Dicembre 2017. Segue...

Provvedimento volto a porre nel nulla atti emanati da collega dello stesso ufficio - Atto abnorme - Rilevanza disciplinare - Fondamento - Fattispecie.
In tema di sanzioni disciplinari nei confronti dei magistrati, è legittima la censura disposta dal C.S.M. con riferimento al comportamento del giudice che abbia emesso provvedimento diretto ad incidere, fuori dalle ipotesi consentite espressamente per legge, sull'efficacia di quello emesso da altro giudice in un diverso giudizio, ponendolo nel nulla, trattandosi di atto abnorme, in quanto lo strumento generale per la gestione di una pluralità di procedimenti civili tra loro connessi, assegnati a differenti magistrati dello stesso ufficio, è costituito dalla rimessione degli atti, per le determinazioni di competenza, al dirigente dell'ufficio, ai sensi dell'art. 274, comma 2, c.p.c., senza che assuma rilevanza l'esistenza di una pregressa eventuale violazione dei criteri tabellari di assegnazione degli affari od il convincimento del magistrato di essere l'effettivo titolare per la trattazione del procedimento.

(Nella specie, relativa ad una procedura esecutiva immobiliare, il giudice dell'esecuzione, nonostante la sospensione disposta dal giudice della causa di opposizione proposta dal terzo detentore del bene, aveva reiterato l'ordine di liberazione dell'immobile sull'assunto di essere l'unico funzionalmente competente a statuire sulla sospensione). (massima ufficiale) Cassazione Sez. Un. Civili, 06 Dicembre 2017, n. 29202. Segue...

Esecuzione immobiliare – Custode Giudiziario nominato ai sensi dell’art. 559 c.p.c. – Poteri – Responsabilità – Subingresso nei rapporti giuridici attivi e passivi, anche di diritto pubblico, dell’esecutato – Esclusione – Adozione di ordinanza dirigenziale da parte dell’amministrazione comunale direttamente nei confronti del custode – Illegittimità

Esecuzione immobiliare – Adozione di ordinanza dirigenziale impositiva di un facere al custode giudiziario – Illegittimità – Onere di impugnativa – Sussistenza.
E’ illegittima l’ordinanza dirigenziale emessa da un comune a carico del custode giudiziario nominato ai sensi dell’art. 559, comma quarto, c.p.c. art. 559 c.p.c. che lo diffidi ad eseguire opere di conservazione e/o messa in sicurezza del bene pignorato, non subentrando il custode nei rapporti giuridici attivi e passivi, anche di diritto di pubblico, facenti capo alla persona fisica o giuridica assoggettata all’espropriazione, ma assolvendo la sua figura a funzioni prettamente agevolative della liquidazione dell’immobile pignorato. (Matteo Tassi) (Girolamo Venturella) (riproduzione riservata)

L’ordinanza dirigenziale impositiva di un facere, sotto comminatoria di sanzioni, diretta al custode giudiziario nominato ai sensi dell’art. 559 c.p.c. deve ritenersi illegittima. Il custode è perciò tenuto a richiederne l’immediata revoca, in via di autotutela, assegnando a tal fine un congruo termine all’amministrazione comunale, decorso il quale il custode dovrà senz’altro impugnare siffatta ordinanza dinanzi al competente Tribunale Amministrativo Regionale. (Matteo Tassi) (Girolamo Venturella) (riproduzione riservata) Tribunale Milano, 18 Ottobre 2017. Segue...

Pignoramento immobiliare – Nomina di custode giudiziario – Obbligo di dichiarare i canoni di locazione anche se non percepiti.
Il pignoramento dell’immobile e la nomina del custode giudiziario non esonerano il proprietario dal dichiarare i canoni di locazione anche se non percepiti (art. 26 d.P.R. 917/1986), ferma restando la possibilità per il debitore pignorato di far valere la responsabilità del custode per il mancato adempimento delle obbligazioni che la legge gli impone. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata) Commissione tributaria regionale Lombardia, 31 Maggio 2017. Segue...

Esecuzione immobiliare – Immobile locato – Canone “vile” – Opponibilità della locazione – Esclusione – Accertamento dell’inopponibilità nel corso della procedura – Ammissibilità – Criteri di valutazione della “viltà” del canone.
La verifica circa l’inopponibilità dei contratti di locazione che, pur altrimenti opponibili, siano stati tuttavia stipulati con la pattuizione di un “canone vile” può essere compiuta non solo su espressa domanda od eccezione del soggetto acquirente l’immobile pignorato, bensì anche – a monte - nella stessa procedura espropriativa immobiliare da parte del custode giudiziario, in quanto soggetto preposto – in qualità di ausiliario del G.E. – ad assicurare la rapida e proficua liquidazione dell’immobile nell’interesse del creditore procedente e degli altri creditori intervenuti.
All’accertamento della viltà del canone può procedere direttamente il G.E., e quell’accertamento può condurre all’immediata emissione dell’ordine di liberazione ai sensi dell’art.590 c.p.c.. Il G.E. deve quindi fondare la decisione di procedere alla liberazione su di una cognizione sommaria dell’opponibilità del contratto di locazione.
A tal fine, l’esperto stimatore dovrà: 1) verificare, attraverso il metodo della comparazione con immobili similari aventi la medesima destinazione e poti nelle vicinanza dell’unità immobiliare in questione, il canone locativo medio; 2) verificare la corrispondenza del medesimo valore medio all’effettivo canone di mercato; c) calcolare l’ipotetico canone di locazione dell’immobile oggetto dell’espropriazione.
Solamente all’esito di tali operazioni peritali il G.E. potrà procedere a valutare l’eventuale sproporzione tra il canone di mercato (inteso quale giusto prezzo locativo) ed il canone pattuito tra le parti. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata) Tribunale Rimini, 25 Gennaio 2017. Segue...

Fallimento – Procedure di vendita dei beni immobili – Ordine di liberazione del giudice delegato – Ammissibilità.
In considerazione della natura delle vendite fallimentari, deve ritenersi possibile, anche in ambito fallimentare, la pronuncia di un ordine di liberazione ex art. 560 c.p.c. da parte del giudice delegato della procedura, a prescindere dalla modalità di liquidazione dei cespiti prescelta dal curatore. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata) Tribunale Mantova, 13 Ottobre 2016. Segue...

Fallimento – Procedure competitive per la vendita dei beni immobili – Ordine di liberazione del giudice delegato – Ammissibilità.
L’ordine di liberazione di cui all’art. 560 c.p.c. può essere emesso dal giudice delegato in ambito fallimentare anche quando il curatore abbia scelto quale modalità di vendita dei beni immobili le procedure competitive ai sensi dell’art. 107, comma 1, l.f. risultando possibile ricorrere alle norme dell’espropriazione forzata per regolare fattispecie non espressamente previste dalla legge fallimentare. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata) Tribunale Mantova, 13 Ottobre 2016. Segue...

Espropriazione forzata - Oneri e spese della procedura - Spese necessarie alla conservazione dell’immobile pignorato - Mantenimento in esistenza del bene - Spese necessarie ad evitare la chiusura anticipata della procedura - Anticipazione a carico del creditore procedente - Rimborso ex art. 2770 c.c..
Le spese necessarie alla conservazione dell'immobile pignorato indissolubilmente finalizzate al mantenimento in fisica e giuridica esistenza del bene (con esclusione, quindi, delle spese che non abbiano un'immediata funzione conservativa dell'integrità dello stesso, quali quelle dirette alla manutenzione ordinaria o straordinaria o gli oneri di gestione condominiale) in quanto strumentali al perseguimento del risultato fisiologico della procedura di espropriazione forzata (in quanto volte ad evitarne la chiusura anticipata) sono qualificabili quali spese «per gli atti necessari al processo» che, ai sensi dell'art. 8 del d.p.r. 30 maggio 2002, n. 115, il giudice dell'esecuzione può porre in via di anticipazione a carico del creditore procedente. Tali spese dovranno essere rimborsate come spese privilegiate ex art. 2770 cod. civ. al creditore che le abbia corrisposte in via di anticipazione, ottemperando al provvedimento del giudice dell'esecuzione che ne abbia disposto l'onere a suo carico.

Nella specie si trattava di spese necessarie ad evitare pericoli nella struttura del compendio immobiliare e, quindi, indispensabili per evitare il crollo o il definitivo perimento del bene pignorato, con conseguente chiusura anticipata della procedura. (Franco Benassi) (riproduzione riservata) Cassazione civile, sez. III, 22 Giugno 2016, n. 12877. Segue...

Processo esecutivo - Autorizzazione al debitore ad abitare il bene pignorato - Pagamento di corrispettivo per il godimento - Esclusione.
Il debitore esecutato non è tenuto a pagare un corrispettivo per il godimento del bene pignorato che è stato autorizzato ad abitare ai sensi dell’articolo 560 c.p.c.. (Claudio Casarano) (riproduzione riservata) Tribunale Taranto, 18 Settembre 2014. Segue...

Espropriazione forzata - Opponibilità all'aggiudicatario del contratto di affitto agrario ultra novennale - Rinnovazione tacita - Autorizzazione del giudice dell'esecuzione - Necessità.

Azione di spoglio - Spoglio attuato a mezzo di ufficiale giudiziario - Condizioni - Onere della prova..
Il contratto di affitto agrario ultra novennale è opponibile all'aggiudicatario d'asta solo se recante data certa anteriore al pignoramento e, qualora non sia stato trascritto, solo nei limiti di un novennio dall'inizio della locazione. Né è possibile giovarsi, ai fini della opponibilità del titolo di detenzione, della rinnovazione tacita del contratto comunicata unilateralmente alla Agenzia delle entrate, in quanto la rinnovazione tacita della locazione integra un nuovo negozio giuridico bilaterale, che quando ha ad oggetto l'immobile pignorato deve essere autorizzata dal giudice dell'esecuzione ai sensi dell'articolo 560 c.p.c.. (Franco Benassi) (riproduzione riservata)

Perché ricorra l'ipotesi di spoglio attuato a mezzo di ufficiale giudiziario, sono necessarie due condizioni: i) che il titolo in forza del quale si procede non abbia efficacia contro il possessore; ii) che l'intervento dell'ufficiale giudiziario sia stato dolosamente provocato da colui che ha richiesto l'esecuzione, vale a dire che l'istante, conscio dell'arbitrarietà della sua richiesta, abbia in mala fede sollecitato l'intervento dell'ufficiale giudiziario, con la precisazione che, stante la presunzione di legittimità dell'attività dell'ufficiale giudiziario, l'onere della prova dell'arbitrarietà della condotta incombe su colui che invoca la tutela possessoria. (Franco Benassi) (riproduzione riservata) Tribunale Brindisi, 14 Gennaio 2014. Segue...

Fallimento - Liquidazione dell'attivo - Liberazione dell'immobile - Applicabilità dell'art. 560, comma 3, c.p.c..

Fallimento - Liquidazione dell'attivo - Liberazione dell'immobile - Applicabilità dell'art. 560, comma 3, c.p.c. - Liberazione disposta all'inizio della liquidazione..
L’art. 560 comma 3° c.p.c. è norma del codice di rito compatibile con la liquidazione fallimentare prevista dall’art. 107 comma 2° L.F. e l’ordine di liberazione dev’essere emesso dal Giudice Delegato al più tardi al momento dell’aggiudicazione del bene. (Giovanni Fanticini) (riproduzione riservata)

In caso di liquidazione dell’immobile destinato ad abitazione del fallito, l’ordine di liberazione può essere emesso anche prima dell’aggiudicazione, purché sia iniziata la liquidazione di tale bene (che non necessariamente deve seguire la liquidazione degli altri cespiti). (Giovanni Fanticini) (riproduzione riservata) Tribunale Reggio Emilia, 26 Ottobre 2013. Segue...

Locazione ad uso non abitativo - Pignoramento dell'immobile - Rinnovazione tacita del contratto alla prima scadenza - Autorizzazione del giudice dell'esecuzione - Necessità - Esclusione..
La rinnovazione tacita alla prima scadenza del contratto di locazione di immobile adibito ad uso non abitativo, per mancato esercizio, da parte del locatore, della relativa facoltà di diniego, costituisce un effetto automatico derivante direttamente dalla legge e non da una manifestazione di volontà negoziale. Pertanto, in caso di pignoramento dell'immobile e di successivo fallimento del locatore, la stessa rinnovazione non necessita dell'autorizzazione del giudice dell'esecuzione, prevista dal secondo comma dell'art. 560 cod. proc. civ.. Cassazione Sez. Un. Civili, 16 Maggio 2013, n. 11830. Segue...

Pignoramento di bene immobile - Detenzione in base a titolo non opponibile alla procedura - Azione per il risarcimento dei danni da ritardata consegna - Titolarità in capo al custode giudiziario..
Nell’ipotesi di detenzione di un immobile pignorato in forza di titolo non opponibile alla procedura esecutiva, ai sensi dell'articolo 2913 c.c., (nella specie preliminare di vendita successivo alla trascrizione del pignoramento del bene), è configurabile, in favore del custode giudiziario autorizzato ad agire in giudizio - quale organo pubblico della procedura esecutiva, ausiliare del giudice - un danno risarcibile, che deriva dall’impossibilità di proficua utilizzazione del bene pignorato e dalla difficoltà che lo stesso sia venduto quanto prima al suo valore di mercato; risarcimento sul quale si estende il pignoramento, quale frutto, ex articolo 2912 c.c.. Cassazione civile, sez. III, 16 Gennaio 2013, n. 924. Segue...

Esecuzione forzata - Custodia - Esecuzione immobiliare - Modo custodia - Immobile sottoposto ad esecuzione - Locazione stipulata dal custode, dietro autorizzazione del giudice - Durata entro i limiti temporali della procedura esecutiva - Necessità - Opponibilità all'acquirente "in executivis" - Esclusione.
La locazione stipulata dal custode giudiziario, a tal fine autorizzato dal giudice, di un immobile sottoposto ad esecuzione forzata, è contratto la cui durata risulta "naturaliter" contenuta nei limiti della procedura concorsuale, non potendo essere opposta a colui che abbia acquistato il bene a seguito di vendita forzata. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. III, 28 Settembre 2010, n. 20341. Segue...

Fallimento ed altre procedure concorsuali - Fallimento - Liquidazione dell'attivo - In genere - Espropriazione forzata su beni del fallito iniziata prima del fallimento - Dichiarazione di fallimento - Conseguenze - Sostituzione automatica del curatore al creditore istante - Sussistenza - Aggiudicazione dei beni a terzi - Danni da custodia - Responsabilità della massa - Sussistenza - Conseguenze.
Nell'ipotesi in cui, prima della dichiarazione di fallimento, sia stata iniziata da un creditore l'espropriazione di immobili del fallito, a norma dell'art. 107 legge fall., il curatore si sostituisce al creditore istante, e tale sostituzione opera di diritto, senza che sia necessario un intervento da parte del curatore o un provvedimento di sostituzione da parte del giudice dell'esecuzione e, se non sia stato nominato un custode diverso dal debitore, anche la custodia dei beni pignorati si trasferisce immediatamente in capo al curatore, ex artt. 42 legge fall. e 559 cod. proc. civ. Ne consegue che, in caso di danni subiti da un immobile acquistato all'incanto in sede di esecuzione individuale e rimasto privo di custodia tra l'aggiudicazione e la consegna, della relativa obbligazione risarcitoria risponde la massa, dovendosi pertanto ammettere il relativo credito, ove insinuato al passivo, tra quelli prededucibili ex art. 111 n. 1 legge fall. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. I, 08 Maggio 2009, n. 10599. Segue...

Esecuzione forzata immobiliare – Diritto del debitore di abitare la propria casa fino alla vendita – Sussistenza – Diritto dei creditori di imporgli un canone fino al rilascio – Insussistenza..
I creditori non sono titolari di alcun diritto reale sul bene esecutato per quale il debitore sia tenuto a corrispondere un canone a loro favore per poter abitare la sua casa fino alla vendita ed al conseguente rilascio dell’immobile. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata) Tribunale Vicenza, 13 Marzo 2009. Segue...

Fallimento ed altre procedure concorsuali - Fallimento - Attività fallimentari - Amministrazione - In genere - Immobile acquisito alla massa fallimentare - Locazione stipulata dal curatore - Durata - Risoluzione per effetto della vendita forzata del bene - Pattuizione - Clausola relativa - Validità

Locazione - Trasferimento a titolo particolare della cosa locata (alienazione) - Clausola di scioglimento - Immobile acquisito alla massa fallimentare - Locazione stipulata dal curatore - Durata - Risoluzione per effetto della vendita forzata del bene - Pattuizione - Clausola relativa - Validità.
La locazione di immobile acquisito alla massa fallimentare, stipulata dal curatore del fallimento ai sensi dell'art. 560, secondo comma, cod. proc. civ. (applicabile in forza del richiamo di cui all'art. 105 della legge fallimentare) è un contratto la cui durata risulta "naturaliter" contenuta nei limiti della procedura concorsuale, in quanto attuativa di una mera amministrazione processuale del bene, con la conseguenza che - non essendo assimilabile al contratto locativo di data certa anteriore alla sentenza dichiarativa di fallimento disciplinato dall'art. 2923 cod. civ. - non sopravvive alla vendita fallimentare e non è opponibile all'acquirente "in executivis". Pertanto la clausola con la quale il curatore ed il conduttore espressamente pattuiscano la risoluzione della locazione per effetto della vendita forzata del bene è pienamente valida, in quanto esplicita un limite di durata connaturato al contratto ed alle sue peculiari finalità, che lo sottraggono all'ambito di applicabilità del combinato disposto degli artt. 7 e 41 della legge 22 luglio 1978, n. 392, che colpiscono di nullità la clausola di risoluzione del contratto di locazione in caso di alienazione del bene locato. (massima ufficiale) Cassazione Sez. Un. Civili, 20 Gennaio 1994, n. 459. Segue...

Pignoramento del bene locato e stipulazione della locazione in violazione del disposto dell'art 560 cod proc civ - Inopponibilita della locazione al fallimento.
La locazione, che, già al momento della dichiarazione del fallimento del locatore, sia inopponibile ai creditori, per effetto di un pregresso pignoramento del bene locato ed in quanto stipulata in violazione del disposto dell'art 560 cod proc civ, resta inopponibile alla massa, a norma dell'art 107 della legge fallimentare, a prescindere dalle scelte operate dal curatore in ordine alla prosecuzione della procedura espropriativa in corso ed anche se l'immobile sia oggetto di vendita e di aggiudicazione in Sede fallimentare. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. I, 10 Novembre 1980, n. 6020. Segue...