OBBLIGAZIONI DEL CONDOMINIO E DEL SINGOLO CONDOMINO - RAPPORTI DEL CONDOMINO CON IL CREDITORE DEL CONDOMINO - Pagamento parziale del condòmino in misura eccedente la propria quota - Recupero, in via di regresso, della quota afferente ad altri condòmini - Estinzione delle corrispondenti obbligazioni parziarie nei confronti del creditore - Limiti e condizioni

CONTRIBUTI E SPESE CONDOMINIALI - OBBLIGAZIONI DEL CONDOMINIO E DEL SINGOLO CONDOMINO - Creditore del condominio in forza di titolo esecutivo giudiziale - Azione esecutiva ex art. 63, comma 2, disp. att. c.c. - Quota di debito condominiale gravante sul singolo condòmino - Contestazioni in sede di opposizione all'esecuzione - Onere probatorio - Criteri di determinazione - Azioni di rivalsa interne - Salvezza

OBBLIGAZIONI DEL CONDOMINIO E DEL SINGOLO CONDOMINO - RAPPORTI DEL CONDOMINO CON IL CREDITORE DEL CONDOMINO - Credito di fonte contrattuale del terzo nei confronti del condominio - Diritto del creditore di ottenerne il pagamento - Validità della delibera condominiale di approvazione della spesa - Rilevanza - Esclusione - Azione esecutiva contro i singoli condòmini - Validità della delibera condominiale di approvazione del riparto interno - Presupposto necessario - Esclusione

CONTRIBUTI E SPESE CONDOMINIALI - OBBLIGAZIONI DEL CONDOMINIO E DEL SINGOLO CONDOMINO - RAPPORTI DEL CONDOMINO CON IL CREDITORE DEL CONDOMINO - Creditore del condominio in forza di titolo esecutivo giudiziale - Onere di preventiva escussione dei condòmini morosi ex art. 63, comma 2, disp. att. c.c. - Oggetto - Intero importo della morosità - Criteri di determinazione

CONTRIBUTI E SPESE CONDOMINIALI - SPESE DI GESTIONE - Spese per la conservazione e godimento delle parti comuni - Spese per ristrutturazione, innovazione e per manutenzione straordinaria - Momento rilevante per l’imputazione - Differenze - Soggetto tenuto alla contribuzione - Individuazione - Criterio

ASSEMBLEA DEI CONDOMINI - DELIBERAZIONI - IMPUGNAZIONI - Condominio - Clausola arbitrale avente ad oggetto le controversie tra condomini relative all’interpretazione e alla esecuzione del regolamento condominiale - Ambito - Controversie tra condomino e condominio - Applicabilità - Fondamento

Creditore del condominio in forza di titolo esecutivo giudiziale - Intimazione di precetto - Condomino in regola con il pagamento della quota di spettanza del credito di cui al precetto - Opposizione ex art. 615 c.p.c. - Beneficio della preventiva escussione ex art. 63, comma 2, disp. att. c.p.c. - Sussistenza

Condominio - Conferimento di proprietà individuale in “trust” - Spese per le quote comuni - Riscossione dell’amministratore di condominio - Nei confronti del “trustee” - Necessità - Fondamento

Esecuzione forzata - Creditore del condominio - Titolo esecutivo giudiziale formato nei confronti del condominio - Azione esecutiva nei confronti del singolo condomino

Titolo esecutivo giudiziale formato nei confronti del condominio - Azione esecutiva nei confronti del condomino - Notificazione del precetto e del titolo esecutivo - Necessità - Fondamento - Conseguenze.
Il creditore che intenda promuovere un'azione esecutiva nei confronti del singolo condomino, "pro quota", sulla base di un titolo esecutivo giudiziale formatosi nei confronti del condominio, deve previamente notificare il titolo in forma esecutiva a tale condomino, al fine di consentirgli lo spontaneo adempimento o le opportune contestazioni circa il proprio "status" di partecipe al condominio oppure circa la sua responsabilità per quella specifica obbligazione condominiale, pena la nullità del precetto, da denunciare nelle forme e nei termini di cui all'art. 617, comma 1, c.p.c., senza che sia necessario allegare e dimostrare alcun ulteriore pregiudizio, diverso da quello insito nel mancato rispetto della predetta formalità. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. III, 27 Giugno 2022, n. 20590. Segue...

Ripartizione delle spese per le parti comuni tra venditore ed acquirente dell'immobile - Natura dell'obbligazione - Finalità

Oneri condominiali - Solidarietà tra alienante e acquirente ex art. 63 disp. att. c.c. - Limiti temporali - Regresso nei rapporti interni - Pagamento dell’acquirente di oneri anteriori al biennio ex art. 63 disp. att. c.c. - Notificazione dell’alienante di atto di significazione di illegittimità della pretesa del condominio - Inoperatività del regresso dell’acquirente “solvens” nei confronti dell’alienante - Esclusione - Fondamento - Fattispecie

Vendita di unità immobiliare di proprietà esclusiva – Lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione ovvero innovazioni deliberati prima dell'atto traslativo - Spese relative - Imputazione all'alienante - Fondamento - Conseguenze - Pagamento da parte dell'acquirente ex art. 63 disp. att. c.c. - Rivalsa nei confronti dell'alienante - Diverso riparto convenzionale - Inopponibilità al condominio.
In tema di riparto delle spese condominiali per l'esecuzione di lavori consistenti in innovazioni, straordinaria manutenzione o ristrutturazione sulle parti comuni, laddove, successivamente alla delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione di tali interventi, sia venduta un'unità immobiliare sita nel condominio, i costi di detti lavori gravano, secondo un criterio rilevante anche nei rapporti interni tra compratore e venditore, su chi era proprietario dell'immobile compravenduto al momento dell'approvazione di detta delibera, la quale ha valore costitutivo della relativa obbligazione, anche se poi le opere siano state, in tutto o in parte, realizzate in epoca successiva all'atto traslativo, con conseguente diritto dell'acquirente a rivalersi nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva ex art. 63 disp. att. c.c., salvo che sia diversamente convenuto tra venditore e compratore, pur rimanendo comunque inopponibili al condominio i patti eventualmente intercorsi tra costoro. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 28 Aprile 2021, n. 11199. Segue...

Condominio - Esecuzione dei lavori inerenti parti comuni - Regime antecedente alla garanzia ex art. 63, comma 2, disp. att. c.c., introdotta dalla legge n. 220 del 2012 - Adempimento spontaneo da parte di un condomino di un'obbligazione di altri condomini - Conseguenze - Azione d'ingiustificato arricchimento - Ammissibilità.
La responsabilità per il corrispettivo contrattuale preteso dall'appaltatore per l'esecuzione dei lavori inerenti parti comuni assunta dall'amministratore del condominio, o comunque, nell'interesse del condominio - nel regime antecedente alla garanzia ex art. 63, comma 2, disp. att. c.c., introdotta dalla legge n. 220 del 2012 -, è retta dal criterio della parziarietà, per cui l'obbligazione assunta nell'interesse del condominio si imputa ai singoli componenti nelle proporzioni stabilite dall'art. 1123 c.c., essendo tale norma non limitata a regolare il mero aspetto interno della ripartizione delle spese. Ne consegue che al condomino, che abbia versato al terzo creditore anche la parte dovuta dai restanti condomini, allo scopo di ottenere da costoro il rimborso di quanto da lui corrisposto, non può consentirsi alcun diritto di regresso, ex art. 1299 c.c., né per l'intera somma dovuta dal condominio, né nei confronti degli altri condomini, sia pur limitatamente alla quota millesimale dovuta da ciascuno di essi, né il predetto condomino può avvalersi della surrogazione legale in forza dell'art. 1203, n. 3, c.c., giacché essa - implicando il subentrare del condebitore adempiente nell'originario diritto del creditore soddisfatto in forza di una vicenda successoria - ha luogo soltanto a vantaggio di colui che, essendo tenuto con altri o per altri al pagamento del debito, aveva interesse a soddisfarlo. Il condomino che ha pagato quote dei lavori di riparazione delle parti comuni gravanti sugli altri rimane titolare dell'azione d'ingiustificato arricchimento, stante il vantaggio economico ricevuto dai condomini. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 20 Maggio 2019, n. 13505. Segue...

Obbligazioni contratte, per il condominio, dall'amministratore - Azione promossa da soggetto terzo rispetto al condominio - Legittimazione passiva - Proprietario effettivo - Sussistenza - Principio dell’apparenza del diritto - Applicabilità - Esclusione - Fondamento.
In caso di azione proposta da soggetti terzi rispetto al condominio e volta all'adempimento delle obbligazioni contratte dall'amministratore per conto del condominio medesimo, passivamente legittimati sono i proprietari effettivi delle unità immobiliari e non anche coloro che possano apparire tali, poggiando la responsabilità "pro quota" dei condomini sul collegamento tra il debito e la titolarità del diritto reale condominiale, emergente dalla trascrizione nei registri immobiliari; né, onde invocare l'"apparentia iuris" e garantire l'affidamento del terzo creditore, può negarsi rilievo a tale dato pubblicitario, giacché il principio dell'apparenza si applica solo quando sussistono uno stato di fatto difforme dalla situazione di diritto ed un errore scusabile del terzo in buona fede circa la corrispondenza del primo alla seconda, assumendo essa rilievo giuridico solo per individuare il titolare di un diritto, ma non per fondare una pretesa di adempimento nei confronti di chi non sia debitore. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. VI, 09 Ottobre 2017, n. 23621. Segue...

Condominio - Azioni giudiziarie - Delibera approvativa di lavori di straordinaria manutenzione sulle parti comuni - Successiva vendita di unità immobiliare facente parte dell'edificio condominiale - Soggetto tenuto alla contribuzione per la suddetta causale - Individuazione - Criterio - Emissione di decreto ingiuntivo nei confronti dell'alienante - Ammissibilità - Limiti - Fattispecie.
In tema di riparto delle spese condominiali concernenti lavori di manutenzione straordinaria sulle parti comuni (nella specie, alla facciata), laddove, successivamente alla delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione di tali interventi, sia venduta un'unità immobiliare sita nel condominio, i costi dei lavori gravano - secondo un criterio rilevante anche nei rapporti interni tra compratore e venditore, che non si siano diversamente accordati tra di loro alla luce di patti comunque inopponibili al condominio - su chi era proprietario dell'immobile compravenduto al momento dell'approvazione di detta delibera, la quale ha valore costitutivo della relativa obbligazione. Né rileva, in senso contrario, che la vendita sia avvenuta prima dell’approvazione di tutti gli stati di ripartizione dei lavori, ovvero prima che il condomino che aveva approvato la suddetta delibera abbia assolto integralmente ai propri oneri verso il condominio, trattandosi di circostanze ostative unicamente all'emissione, nei confronti dell'alienante - che non è più condomino - di decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, ex art. 63, comma 1, disp. att. c.c., ma non estintiva del debito originario del cedente, che rimane azionabile nei sui confronti in sede di processo di cognizione o di ingiunzione ordinaria. (Fattispecie anteriore alla novella apportata dalla l. n. 220 del 2012). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. VI, 22 Giugno 2017, n. 15547. Segue...

Condominio – Ripartizione delle spese per le parti comuni tra venditore ed acquirente dell’immobile – Interpretazione dell'espressione “anno in corso” – Riferimento all’esercizio della gestione condominiale – Necessità – Fondamento.
In tema di ripartizione delle spese condominiali, l’espressione “anno in corso”, di cui al previgente art. 63, comma 2, disp. att. c.c. – ora, in seguito all’approvazione della l. n. 220 del 2012, art. 63, comma 4, disp. att. c.c. - va intesa, alla luce del principio della "dimensione annuale della gestione condominiale", con riferimento al periodo annuale costituito dall’esercizio della gestione condominiale, il quale può anche non coincidere con l’anno solare. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. VI, 22 Marzo 2017, n. 7395. Segue...

Condominio negli edifici – Debito del condominio – Condanna a comunicare al creditore i dati dei condomini morosi – Condanna per l’eventuale ritardo nell’esecuzione della comunicazione.
Merita accoglimento la richiesta di fissare, ai sensi del’art.614 bis c.p.c., una somma a carico del condominio per l’eventuale ritardo nell’esecuzione della condanna, ex art.63 disp.att. cod.civ., a comunicare al creditore insoddisfatto i dati dei condòmini morosi in relazione al credito vantato e delle quote di debito singolarmente a loro carico sulla base delle tabelle millesimali. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata) Tribunale Roma, 01 Febbraio 2017. Segue...

Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - Contributi e spese condominiali - In genere - Spese di manutenzione ordinaria e relative a servizi essenziali - Approvazione del bilancio preventivo - Necessità - Esclusione - Approvazione del bilancio consuntivo - Sufficienza - Fondamento.
Nel condominio di edifici, l'erogazione delle spese di manutenzione ordinaria e di quelle relative ai servizi comuni essenziali non richiede la preventiva approvazione dell'assemblea, trattandosi di esborsi cui l'amministratore provvede in base ai suoi poteri e non come esecutore delle delibere dell'assemblea; la loro approvazione è, invece, richiesta in sede di consuntivo, giacché solo con questo si accertano le spese e si approva lo stato di ripartizione definitivo, che legittima l'amministratore ad agire contro i condomini morosi per il recupero delle quote poste a loro carico. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 11 Gennaio 2017. Segue...

Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - Azioni giudiziarie - In genere - Decreto ingiuntivo ex art. 63 disp. att. c.c. - Requisiti - Preesistenza della delibera di approvazione dello stato di ripartizione delle spese - Successiva sostituzione di detta delibera con altra, ex art. 2377, comma 8, c.c. - Conseguenze - Fattispecie in tema di consorzi volontari tra proprietari di immobili.
La delibera di approvazione dello stato di ripartizione delle spese, sulla cui base l'amministratore può ottenere ingiunzione di pagamento immediatamente esecutiva, giusta l'art. 63 disp. att. c.c., deve necessariamente precedere la proposizione del ricorso ex art. 633 c.p.c., sicché, ove, nella pendenza del giudizio di opposizione, detta delibera sia sostituita con altra, adottata ai sensi dell'art. 2377, attuale ultimo comma, c.c. (norma di portata generale, applicabile - come nella specie - anche ai consorzi volontari tra proprietari di immobili), la sanatoria che ne discende consegue non già ad una convalida, con effetti retroattivi, dell'originaria deliberazione ma ad una rinnovazione di questa, inidonea - per ciò stesso - ad essere sottesa a quel decreto ingiuntivo, siccome formalmente assunta successivamente alla sua pronunzia. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 06 Dicembre 2016, n. 24957. Segue...

Esecuzione speciale di cui al R.D. 639/1910 - Titolo esecutivo giudiziale formatosi nei confronti dell'amministrazione del condominio - Notifica dell'ingiunzione al singolo condomino - Necessità.
Come nell’esecuzione ordinaria il titolo esecutivo giudiziale formatosi nei confronti dell'ente di gestione condominiale in persona dell'amministratore pro-tempore, per essere validamente azionato nei confronti del singolo condomino, deve essere necessariamente notificato unitamente al precetto al medesimo condomino contro il quale si intende agire, così nell’esecuzione speciale di cui al R.D. 639/1910 al singolo condomino deve essere notificata l’ingiunzione di cui all’art. 2 del citato regio decreto prima di poter procedere al pignoramento e ciò a prescindere dalla natura solidale o parziaria dell’obbligazione assunta con la sottoscrizione del contratto di fornitura del servizio idrico integrato. (Franco Benassi) (riproduzione riservata) Tribunale Monza, 27 Aprile 2016. Segue...

Condominio - Spese ordinarie o di manutenzione e conservazione delle parti comuni e per la prestazione di servizi comuni - Natura parziaria e non solidale dell'obbligazione - Coordinamento con le disposizioni di cui all'articolo 63 disp. att. c.c. - Necessità - Natura sussidiaria del patrimonio del singolo condomino non moroso - Conseguenze - Obbligo dell'amministratore di fornire i dati relativi ai millesimi di proprietà ed i nominativi dei condomini morosi - Violazione - Conseguenze.
La natura parziaria dell'obbligazione contratta dal condominio, riconducibile all'ipotesi di morosità dello stesso per le spese cosiddette ordinarie, ovvero quelle di manutenzione e conservazione delle parti comuni e per la prestazione di servizi comuni, deve essere coordinata con le nuove disposizioni contenute nell'articolo 63 disp. att. c.c. il quale prevede che “I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini” in forza della quale l'escussione del patrimonio del singolo condomino non moroso diventa sussisidiaria, eventuale e successiva a quella del patrimonio del condomino moroso. Ne consegue che deve essere dichiarata l'illegittimità dell'intimazione di pagamento e del successivo pignoramento effettuati per l'intero credito nei confronti di tutti i condomini ed è altresì illegittima la mancata corretta suddivisione del credito totale in relazione alla quota di effettiva spettanza di ciascun condomino, non potendo in tal modo l'ingiunzione raggiungere lo scopo suo proprio, che è quello di far conoscere con certezza la quantificazione effettiva del credito nonché quello di assegnare al debitore un termine per adempiere e di preannunciare, per il caso di mancato adempimento, l'esercizio dell'azione esecutiva.

Colui che sia creditore nei confronti del condominio, ottenuto il titolo per procedere nei confronti dello stesso, dopo aver notificato dovrà attendere che l'amministratore fornisca i dati necessari per procedere con le modalità previste dall'articolo 63 disp. att. c.c. e di fronte all'eventuale inadempimento dell'amministratore, potrà agire giudizialmente per l'ottenimento dei dati richiesti. Soltanto dopo aver ottenuto il nominativo e i dati relativi ai condomini morosi, il creditore potrà notificare il titolo e l'atto di precetto ma ciò solo quando abbia esaurito infruttuosamente tutte le azioni esperibili nei confronti dei condomini che siano effettivamente morosi. In altri termini, per poter legittimamente richiedere il pagamento (pro quota) al condomino in regola con i pagamenti, il creditore dovrà preventivamente intraprendere tutte le procedure, anche esecutive (mobiliari, immobiliari e presso terzi), in danno del condomino moroso nonché seguirle con la dovuta diligenza e buona fede. Il creditore, quindi, prima di aggredire il patrimonio del condomino in regola con i pagamenti, dovrà dare la rigorosa prova di aver fatto tutto il possibile per soddisfare il proprio credito nei confronti del condomino moroso poiché in mancanza di quest'ultimo avrebbe ragione di opporsi all'esecuzione. (Franco Benassi) (riproduzione riservata) Tribunale Monza, 27 Aprile 2016. Segue...

Sequestro conservativo - Presupposti - Fumus boni iuris - Periculum in mora - Credito certo e liquido - Credito esiguo - Esclusione.
L’esiguità del credito non giustifica la concessione del sequestro conservativo (Nel caso di specie, l’aggiudicatario-acquirente di appartamento in condominio aveva chiesto l’autorizzazione al sequestro conservativo della somma residua ex art. 510 c.p.c., vantando come titolo il diritto di rivalsa conseguente al pagamento, ex art. 63, comma 4, disp. att. c.c., di 2.818,80 euro relativi all’ultimo biennio di contributi condominiali, per l’omesso pagamento dei quali i debitori-resistenti erano stati esecutati). (Giuseppe D’Elia) (riproduzione riservata) Tribunale Busto Arsizio, 16 Aprile 2016. Segue...

Decreto ingiuntivo per la riscossione di oneri condominiali - Opposizione - Oggetto del giudizio - Limiti.
L'ambito del giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di oneri condominiali, ex art. 63 disp. att. c.c., è limitato alla verifica dell'esistenza ed efficacia della sottostante delibera assembleare di approvazione e riparto della spesa e non si estende alle questioni concernenti la validità della stessa. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 19 Febbraio 2016, n. 3354. Segue...

Condominio negli edifici – Diritto al recupero delle spese anticipate dall’amministratore – Anche dal singolo condomino – Sussiste – Cessazione dell’incarico – Irrilevanza.
Il credito per le somme anticipate nell’interesse del Condominio dall’amministratore trae origine da un rapporto di “mandato” che intercorre con i condomini (cfr. per tutte: Cass. civile , sez. II, 04 ottobre 2005, n. 19348 in Giust. civ. Mass. 2005, 10; Cass. civile , sez. II, 16 agosto 2000, n. 10815 in Giust. civ. Mass. 2000, 1796).
Precisamente, l’amministratore di condominio - nel quale non è ravvisabile un ente fornito di autonomia patrimoniale, bensì la gestione collegiale di interessi individuali, con sottrazione o compressione dell’autonomia individuale - configura un “ufficio di diritto privato” oggettivamente orientato alla tutela del complesso dei suindicati interessi e realizzante una cooperazione, in ragione di autonomia, con i condomini, singolarmente considerati, che è assimilabile, pur con tratti distintivi in ordine alle modalità di costituzione ed al contenuto ‘sociale’ della gestione, al “mandato con rappresentanza”, con la conseguente applicabilità, nei rapporti tra amministratore ed ognuno dei condomini, dell’art. 1720 comma 1 c.c., secondo cui il mandante deve rimborsare al mandatario le anticipazioni fatte nell’esecuzione dell’incarico: norma che, peraltro, esprime un principio comune nella disciplina dei rapporti di cooperazione, indipendentemente dalla loro peculiarità (cfr. in tal senso: Cass. civile , sez. II, 12 febbraio 1997, n. 1286 in Giust. civ. Mass. 1997, 227 ed in Vita not. 1997, 190; Cass. civile, sez. II, 27 settembre 1996, n. 8530 in Giust. civ. 1997, I, 699; Cass. civile 24 marzo 1981 n. 1720).
In particolare, si deve osservare che, nascendo l’obbligazione restitutoria a carico dei singoli condomini nel momento stesso in cui avviene l’anticipazione legittima e per diretto effetto di essa, la situazione non muta in conseguenza della cessazione dell’anticipante dall’incarico di amministratore, con la conseguenza che la domanda dell’amministratore cessato dall’incarico diretta ad ottenere il rimborso di somme anticipate nell’interesse della gestione condominiale può essere proposta, oltre che nei confronti del condominio, anche nei confronti del singolo condomino inadempiente all’obbligo di pagare la propria quota (cfr. in tal senso la citata Cass. civile , sez. II, 12 febbraio 1997, n. 1286 in Giust. civ. Mass. 1997, 227 ed in Vita not. 1997, 190). (Chiara Bosi) (riproduzione riservata) Tribunale Torino, 29 Gennaio 2016. Segue...

Decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo - Spese ivi liquidate - Addebito integrale a carico del condomino ingiunto - Legittimità della delibera - Fondamento.
È legittima la deliberazione dell'assemblea condominiale che addebiti integralmente al condomino moroso le spese legali liquidate a suo carico nel decreto ingiuntivo emesso in favore del condominio, ex art. 63, comma 1, disp. att. c.c., trattandosi di atto ricognitivo di un provvedimento giudiziale provvisoriamente esecutivo. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. VI, 18 Gennaio 2016, n. 751. Segue...

Decreto ingiuntivo per la riscossione di oneri condominiali - Opposizione - Rilevabilità d'ufficio della nullità delle sottostanti delibere assembleari - Ammissibilità.
Nel procedimento di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di oneri condominiali, il limite alla rilevabilità d'ufficio dell'invalidità delle sottostanti delibere non opera allorché si tratti di vizi implicanti la loro nullità, trattandosi dell'applicazione di atti la cui validità rappresenta un elemento costitutivo della domanda. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 12 Gennaio 2016, n. 305. Segue...

Condominio - Delibera programmatica - Fattispecie .
Deve ritenersi che abbia carattere programmatico la delibera adottata dalla assemblea condominiale in cui si faccia riferimento unicamente alla approvazione dei preventivi senza che risulti l’indicazione né dell’impresa appaltatrice né del costo dell’intervento né degli oneri in concreto derivanti ai singoli condomini. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata) Tribunale Mantova, 05 Gennaio 2016. Segue...

Condominio - Natura solidale e non parziaria delle obbligazioni condominiali - Azione del creditore nei confronti dei condomini diversi da quello moroso - Condizioni - Limiti - Beneficium excussionis.
La riforma delle norme sul condominio, posta in essere dalla legge 11 dicembre 2012 n. 220, che ha stabilito con chiarezza la natura solidale e non parziaria delle obbligazioni condominiali, ha stabilito che il creditore può agire anche verso i condomini diversi da quello moroso, con la precisazione, però, che il creditore può aggredire il patrimonio dei condomini in regola con i pagamenti solo dopo l'esclusione di quelli morosi; l'obbligazione in questione ha, quindi, natura solidale ma con previsione di una sussidiarietà tra le varie obbligazioni e, dunque, di un beneficium excussionis. (Paola Cuzzocrea) (riproduzione riservata) Tribunale Ascoli Piceno, 26 Novembre 2015. Segue...

Condominio - Somme depositate sul conto corrente del condominio - Somme sottratte alla disponibilità dei singoli condomini - Vincolo di destinazione a elisione del legame giuridico con i singoli condomini .
Le somme depositate sul conto corrente del condominio, formalmente intestate all'ente di gestione, devono ritenersi sottratte alla disponibilità dei singoli condomini; ad esse, infatti, viene impresso un vincolo di destinazione (uso nell'interesse comune in base alle determinazioni dell'assemblea condominiale) che elide il legame giuridico con i singoli condomini, i quali, dal momento in cui le somme affluiscono sul conto condominiale, non possono più singolarmente e personalmente disporne. (Paola Cuzzocrea) (riproduzione riservata) Tribunale Ascoli Piceno, 26 Novembre 2015. Segue...

Condominio - Somme depositate sul conto corrente del condominio - Beneficium excussionis - Esclusione.
Poiché la legge 11 dicembre 2012 n. 220 in materia di condominio, pur introducendo le modifiche all'articolo 1129 c.c. non ha previsto alcun beneficium excussionis in favore delle somme presenti sul conto corrente intestato al condominio, si deve ritenere che dette somme non possono essere distinte dal resto del denaro ivi presente quanto a provenienza e destinazione e possono, pertanto, essere utilmente pignorate a favore del creditore del condominio. (Paola Cuzzocrea) (riproduzione riservata) Tribunale Ascoli Piceno, 26 Novembre 2015. Segue...

Condominio – Recupero delle spese condominiali non pagate – Legittimazione passiva – Spetta al vero proprietario dell’unità immobiliare – Principio di apparenza – Esclusione.
La giurisprudenza consolidata della Cassazione ha escluso, in materia condominiale, l’operatività del principio dell’apparenza (cfr. Cass. sez. 2, Sentenza n. 1627 del 25/01/2007) affermando che, in caso di azione giudiziale dell'amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di un’unità immobiliare di proprietà esclusiva, è passivamente legittimato il vero proprietario di detta unità e non anche chi possa apparire tale poiché difettano, nei rapporti fra condominio, che è un ente di gestione, ed i singoli partecipanti ad esso, le condizioni per l'operatività' del predetto principio strumentale essenzialmente ad esigenze di tutela dell'affidamento del terzo in buona fede, ed essendo, d'altra parte, il collegamento della legittimazione passiva alla effettiva titolarità della proprietà funzionale al rafforzamento e al soddisfacimento del credito della gestione condominiale. (Chiara Bosi) (riproduzione riservata) Tribunale Torino, 03 Novembre 2015. Segue...

Condominio – Recupero delle spese condominiali non pagate – Decreto ingiuntivo emesso contro il proprietario apparente – Revoca – Responsabilità aggravata dell’amministratore ingiungente ex art.96 c.p.c. – Determinazione.
La mancata verifica della proprietà prima dell’inizio dell’azione monitoria, l’assenza di elementi idonei a creare un significativo motivo di confusione sulla titolarità della proprietà ed, in tale situazione, nonostante l’opposizione avversaria, il rifiuto di addivenire alla definizione transattiva della controversia, integra la colpa grave che costituisce il presupposto della responsabilità aggravata ex art. 96 ult. co. c.p.c. (avente funzione c.d. “sanzionatoria”e deflattiva).
Il terzo comma dell'art. 96 cod. proc. civ. non fissa alcun limite quantitativo, né massimo, né minimo. Pertanto, la determinazione giudiziale deve solo osservare il criterio equitativo, potendo essere calibrata anche sull'importo delle spese processuali o su un loro multiplo, con l'unico limite della ragionevolezza. (Chiara Bosi) (riproduzione riservata) Tribunale Torino, 03 Novembre 2015. Segue...

Pignoramento presso terzi – Pignorabilità del conto corrente condominiale – Ammissibilità.
Le somme esistenti sul conto corrente condominiale, intestate formalmente al condominio quale ente di gestione, il quale ne può disporre sulla base delle decisioni dell'organo assembleare, devono ritenersi sottratte alla disponibilità dei singoli condòmini, con la conseguenza finale che si realizza quella coincidenza tra soggetto debitore (condominio) e titolare del patrimonio aggredibile, che consente l'attivazione della procedura esecutiva. (Franco Stefanelli) (riproduzione riservata) Tribunale Reggio Emilia, 16 Maggio 2014. Segue...

Condominio negli edifici - Invalidità della delibera assembleare - Nullità e annullabilità - Distinzione.
In tema di condominio negli edifici, debbono qualificarsi “nulle” le delibere dell’assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto; debbono, invece, qualificarsi “annullabili” le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata) Tribunale Torino, 01 Aprile 2014. Segue...

Condominio negli edifici – Subentro nei diritti di un condomino – Obbligo solidale di pagamento dei contributi – Pagamento dei riporti degli esercizi precedenti – Esclusione..
L’art. 63, comma 2, disp. att. codice civile, ai sensi del quale “chi subentra nei diritti di un condominio è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”, deve essere interpretato nel senso che l’obbligo ivi previsto concerne unicamente l’esercizio in corso e quello precedente e non anche i “riporti” degli esercizi precedenti, il cui pagamento può essere richiesto esclusivamente al precedente proprietario dell’immobile. (Edoardo Di Capua) (riproduzione riservata) Tribunale Torino, 19 Novembre 2009. Segue...