LIBRO SESTO
Della tutela dei diritti
TITOLO I
Della trascrizione
CAPO I
Della trascrizione degli atti relativi ai beni immobili

Art. 2643

Atti soggetti a trascrizione
TESTO A FRONTE

I. Si devono rendere pubblici col mezzo della trascrizione:

1) i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili;

2) i contratti che costituiscono, trasferiscono o modificano il diritto di usufrutto su beni immobili, il diritto di superficie, i diritti del concedente e dell'enfiteuta;

2-bis) i contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati, previsti da normative statali o regionali, ovvero da strumenti di pianificazione territoriale; (1)

3) i contratti che costituiscono la comunione dei diritti menzionati nei numeri precedenti;

4) i contratti che costituiscono o modificano servitù prediali, il diritto di uso sopra beni immobili, il diritto di abitazione;

5) gli atti tra vivi di rinunzia ai diritti menzionati nei numeri precedenti;

6) i provvedimenti con i quali nell'esecuzione forzata si trasferiscono la proprietà di beni immobili o altri diritti reali immobiliari, eccettuato il caso di vendita seguita nel processo di liberazione degli immobili dalle ipoteche a favore del terzo acquirente;

7) gli atti e le sentenze di affrancazione del fondo enfiteutico;

8) i contratti di locazione di beni immobili che hanno durata superiore a nove anni;

9) gli atti e le sentenze da cui risulta liberazione o cessione di pigioni o di fitti non ancora scaduti, per un termine maggiore di tre anni;

10) i contratti di società e di associazione con i quali si conferisce il godimento di beni immobili o di altri diritti reali immobiliari, quando la durata della società o dell'associazione eccede i nove anni o è indeterminata;

11) gli atti di costituzione dei consorzi che hanno l'effetto indicato dal numero precedente;

12) i contratti di anticresi;

12-bis) gli accordi di mediazione che accertano l'usucapione con la sottoscrizione del processo verbale autenticata da un pubblico ufficiale a cio' autorizzato; (2)

13) le transazioni che hanno per oggetto controversie sui diritti menzionati nei numeri precedenti;

14) le sentenze che operano la costituzione, il trasferimento o la modificazione di uno dei diritti menzionati nei numeri precedenti.


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(1) Numero aggiunto dal comma 3 dell’art. 5, D.L. 13 maggio 2011, n. 70, convertito, con modificazioni, dalla L. 12 luglio 2011, n. 106. Il testo del numero sostituito, prima della conversione in legge del citato D.L. n. 70/2011, così recitava: «2-bis) i contratti che trasferiscono i diritti edificatori comunque denominati nelle normative regionali e nei conseguenti strumenti di pianificazione territoriale, nonché nelle convenzioni urbanistiche ad essi relative.».
(2) Numero aggiunto dalla legge 20 agosto 2013, n. 194 che ha convertito in legge il D.L. 21 giugno 2013, n. 69.

GIURISPRUDENZA

Diritto di edificare – Cessione di cubatura in comproprietà – Azione di riduzione in pristino

Diritto di edificare – Diritto e tutela reale – Forma dell’atto dispositivo
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Capacità edificatoria in proprietà indivisa fra più soggetti: l’utilizzo da parte di uno dei comunisti in assenza del consenso unanime dei comproprietari costituisce atto dispositivo in violazione dell’art. 1102 c.c. e accorda ai comproprietari il diritto alla riduzione in pristino.

Il diritto di edificare connesso ad una proprietà fondiaria, stante la sua natura reale, impone la forma scritta ad substantiam al contratto di costituzione o trasferimento, alla luce del combinato disposto degli artt. 1376, 2643 n. 2 bis e 2644 c.c.. (Leonardo Torsani) (riproduzione riservata)
Appello Bologna, 13 Maggio 2020.


Lastrico solare - Concessione in godimento ad un terzo per l'installazione di infrastrutture ed impianti - Natura dello schema negoziale - Contratto ad effetti reali o ad effetti personali - Interpretazione - Necessità - Riconducibilità al contratto costitutivo di un diritto di superficie ovvero ad un contratto atipico di concessione ad aedificandum di natura personale - Disciplina applicabile.
Il programma negoziale con cui il proprietario di un lastrico solare intenda cedere in godimento ad altri, a titolo oneroso, la facoltà di installarvi e mantenervi per un certo tempo un ripetitore, o altro impianto tecnologico, con il diritto di mantenere la disponibilità ed il godimento dell'impianto ed asportare il medesimo alla fine del rapporto, può astrattamente essere perseguito sia attraverso un contratto ad effetti reali, sia attraverso un contratto ad effetti personali; la riconduzione del contratto concretamente dedotto in giudizio all'una o all'altra delle suddette categorie rappresenta una questione di interpretazione contrattuale, che rientra nei poteri del giudice di merito.

Qualora le parti abbiano inteso attribuire al loro accordo effetti reali, lo schema negoziale di riferimento è quello del contratto costitutivo di un diritto di superficie, il quale attribuisce all'acquirente la proprietà superficiaria dell'impianto installato sul lastrico solare, può essere costituito per un tempo determinato e può prevedere una deroga convenzionale alla regola che all'estinzione del diritto per scadenza del termine il proprietario del suolo diventa proprietario della costruzione; il contratto con cui un condominio costituisca in favore di altri un diritto di superficie, anche temporaneo, sul lastrico solare del fabbricato condominiale, finalizzato alla installazione di un ripetitore, o altro impianto tecnologico, richiede l'approvazione di tutti i condomini.

Qualora le parti abbiano inteso attribuire al loro accordo effetti obbligatori, lo schema negoziale di riferimento è quello del contratto atipico di concessione ad aedificandum di natura personale, con rinuncia del concedente agli effetti dell'accessione; con tale contratto il proprietario di un'area concede ad altri il diritto personale di edificare sulla stessa, di godere e disporre dell'opera edificata per l'intera durata del rapporto e di asportare tale opera al termine del rapporto. Esso è soggetto alla disciplina dettata, oltre che dai patti negoziali, dalle norme generali contenute nel titolo II del libro IV del codice civile (art. 1323 c.c.), nonché, per quanto non previsto dal titolo, dalle norme sulla locazione, tra cui quelle dettate dagli artt. 1599 c.c. e 2643 n. 8 c.c. Ove stipulato da un condominio per consentire ad altri la installazione di un ripetitore, o altro impianto tecnologico, sul lastrico solare del fabbricato condominiale richiede l'approvazione di tutti i condomini solo se la relativa durata sia convenuta per più di nove anni. (massima ufficiale)
Cassazione Sez. Un. Civili, 30 Aprile 2020, n. 8434.


Supercondominio - Clausole delimitanti i poteri e le facoltà dei singoli condomini sulle loro proprietà esclusive - Opponibilità ai successivi acquirenti - Condizioni - Fondamento - Configurabilità come atto di liberalità - Esclusione - Ragioni.
Il regolamento di un supercondominio, predisposto dall'originario unico proprietario del complesso di edifici, accettato dagli acquirenti nei singoli atti di acquisto e trascritto nei registri immobiliari, in virtù del suo carattere convenzionale, vincola tutti i successivi acquirenti senza limiti di tempo, non solo relativamente alle clausole che disciplinano l'uso e il godimento dei servizi e delle parti comuni, ma anche per quelle che restringono i poteri e le facoltà sulle loro proprietà esclusive, venendo a costituire su queste ultime una servitù reciproca. L'attribuzione in comproprietà di cose non ricomprese nell'art. 1117 c.c. avvenuta attraverso il predetto regolamento non costituisce un atto di liberalità, essendo tale regolamento idoneo a modificare gli effetti giuridici traslativi derivanti dal contratto di acquisto delle unità immobiliari comprese nel supercondominio. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 20 Novembre 2019, n. 30246.


Fondo patrimoniale – Vendita del bene – Cessazione del vincolo – Ipoteca iscritta dopo la vendita ma prima della sua trascrizione – Opponibilità.
La vendita dell’immobile costituito in fondo patrimoniale determina la cessazione del vincolo, con la conseguenza che è opponibile all’acquirente l’ipoteca iscritta dal creditore dopo la vendita del bene ma prima della sua trascrizione nei registri immobiliari. (Franco Benassi) (riproduzione riservata) Cassazione civile, sez. III, 30 Agosto 2018, n. 21385.


Presunzione di comunione - Titolo contrario - Configurabilità - Primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare - Rilevanza - Criteri.
Al fine di stabilire se sussista un titolo contrario alla presunzione di comunione di cui all'art. 1117 c.c., occorre fare riferimento all'atto costitutivo del condominio e, quindi, al primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dell'originario proprietario ad altro soggetto. Pertanto, se in occasione della prima vendita la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell'ambito dei beni comuni risulti riservata ad uno solo dei contraenti, deve escludersi che tale bene possa farsi rientrare nel novero di quelli comuni. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 09 Agosto 2018, n. 20693.


Espropriazione forzata - Opposizione all'esecuzione - Ordinanza di trasferimento con provvedimento di rilascio ex art. 560 c.p.c. da parte del terzo conduttore dei beni oggetto di esecuzione.
Il contratto di locazione ultranovennale, registrato e trascritto, prima del pignoramento, ma successivo all'iscrizione dell'ipoteca, sugli stessi beni oggetto di esecuzione, è opponibile al terzo aggiudicatario. (Domenico Di Stasi) (riproduzione riservata) Tribunale Salerno, 14 Giugno 2018.


Compravendita – Di bene dichiarato usucapito – Prova dell’avvenuta usucapione – Necessità ai fini della trascrizione – Affermazione.
Nel sistema codicistico l'oggetto del trasferimento non può essere costituito dal mero potere di fatto sulla cosa.
Nel momento in cui si chiede di accertare che una scrittura privata di vendita di un bene che l’alienante assume di avere acquistato a seguito del possesso ultraventennale costituisce “valido titolo” per la trascrizione, deve emergere che non si tratti di vendita di mero possesso, come tale nulla.
In sostanza, occorre che “a monte” sia comprovato che l’usucapione, pur se non giudizialmente accertata, abbia prodotto i suoi effetti e, quindi, vi sia stato l'acquisto del diritto in capo all'alienante. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata)
Tribunale Locri, 02 Ottobre 2017.


Coniuge (già comodatario) assegnatario della casa familiare – Terzo acquirente l’immobile – Titolo trascritto anteriormente al provvedimento di assegnazione – Opponibilità di quest’ultimo nei limiti di durata di un novennio – Sussistenza.
Il coniuge, già comodatario della casa familiare ed assegnatario della stessa in forza di provvedimento giudiziale adottato nell’ambito di procedura di separazione personale, può opporre il proprio titolo – ma solo entro il limite del novennio decorrente dalla sua adozione – al terzo acquirente il medesimo bene, ancorché la trascrizione del titolo di acquisto di quest'ultimo sia anteriore a quella del menzionato provvedimento giudiziale. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. VI, 17 Marzo 2017, n. 7007.


Scioglimento del matrimonio e separazione dei coniugi - Assegnazione della casa familiare e prescrizioni in tema di residenza - Ipoteca iscritta in data anteriore - Prevalenza.
L'art. 155 quater cod. civ., laddove prevede che «il provvedimento di assegnazione e quello di revoca sono trascrivibill e opponibili a terzi ai sensi dell'art. 2643» va interpretato nel senso che questi provvedimenti non hanno effetto riguardo al creditore ipotecario che abbia acquistato il suo diritto sull'immobile in base ad un atto iscritto anteriormente alla trascrizione del provvedimento di assegnazione e che perciò può far vendere coattivamente l'immobile come libero. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata) Cassazione civile, sez. III, 20 Aprile 2016, n. 7776.


Trust - Trascrivibilità del negozio dispositivo - Rilevanza del mutamento giuridico indipendentemente dall'effetto traslativo o meno dell'atto - Applicazione delle imposte ipotecaria e catastale in misura proporzionale.
In tema di trascrivibilità del negozio dispositivo di beni in trust, l'articolo 2645 c.c. impone di considerare che il legislatore ha attribuito specifica ed esclusiva rilevanza al mutamento giuridico che gli atti producono indipendentemente dalla natura dell'atto dal quale esso deriva, evidenziandosi che, pur essendo la proprietà dei beni costituiti in trust una proprietà "qualificata", gli effetti dell'atto istitutivo sembrano rientrare tra quelli considerati dal legislatore ai sensi degli articoli 2643 n. 1 e 2646 c.c., tanto che l'articolo 12 della Convenzione dell'Aja stabilisce peraltro che il trustee che desidera registrare i beni mobili e immobili attinenti avrà facoltà di richiedere la iscrizione della sua qualità di trustee o in qualsiasi altro modo che riveli l'esistenza del trust, a meno che ciò non sia vietato o sia incompatibile a norma della legislazione dello Stato nel quale la registrazione deve avere luogo. In ragione di tali considerazioni, non sussistono valide ragioni per escludere l'atto istitutivo del trust (autodichiarato o meno) dall'ambito applicativo dell'art. 2, comma 49, del decreto legge n. 262 del 2006 e ciò in quanto trattasi di tipologia negoziale che rientra pienamente nella categoria degli atti costitutivi di vincoli di destinazione di beni come tali soggetti ad imposte ipotecaria e catastale in misura proporzionale. (Franco Benassi) (riproduzione riservata) Commissione tributaria regionale Napoli, 03 Novembre 2014.


Divorzio – Accordi negoziali – Clausola di trasferimento di immobile – Validità.
La clausola di trasferimento di un immobile tra i coniugi, contenuta nei verbali di separazione o recepita dalla sentenza di divorzio congiunto o, ancora, sulla base di conclusioni uniformi – come è accaduto nel caso di specie – è valida tra le parti e nei confronti dei terzi, essendo soddisfatta l’esigenza della forma scritta. (Adelaide Caravaglios) (riproduzione riservata) Cassazione civile, sez. I, 20 Agosto 2014, n. 18066.


Processo esecutivo - Notifica del titolo esecutivo - Titolo di natura contrattuale - Esonero dalla notifica di cui all’articolo 41, comma 1, TUB - Esecuzione promossa contro il terzo - Esclusione

Compravendita di cosa futura - Verificarsi dell’effetto traslativo nel momento in cui il bene viene ad esistenza - Ipoteca iscritta anteriormente - Opponibilità all’acquirente che abbia trascritto al momento dell’acquisto
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L’esonero dalla notifica del titolo esecutivo di cui all’articolo 41, comma 1, TUB non opera quando l’esecuzione sia promossa nei confronti di terzi. Detto esonero, infatti, si spiega con la natura contrattuale del titolo, la quale consente al contraente che subisce l’esecuzione di averne conoscenza. Presupposto, quest’ultimo, non riscontrabile nell’ipotesi in cui il titolo contrattuale venga azionato non nei confronti del contraente ma nei confronti di un terzo. (Franco Benassi) (riproduzione riservata)

Nella vendita di cosa futura, l’effetto traslativo si verifica nel momento in cui il bene è venuto ad esistenza nella sua completezza e ciò indipendentemente dalla trascrizione del contratto di compravendita, la quale ha soltanto lo scopo di rendere opponibile il relativo diritto agli acquirenti dello stesso bene che non hanno trascritto o hanno trascritto posteriormente il loro titolo. Conseguentemente, l’acquirente di un bene futuro che ha trascritto il suo acquisto subisce gli effetti dell’ipoteca iscritta sul bene dopo la trascrizione del suo acquisto ma anteriormente al momento in cui il bene sia venuto ad esistenza. (Franco Benassi) (riproduzione riservata)
Tribunale Padova, 01 Agosto 2014.


Proprietà e trasferimento della proprietà di immobile a mezzo scrittura privata non autenticata – Sentenza di accertamento dell’avvenuto trasferimento della proprietà – Trascrizione ai sensi dell’art. 2657 c.c...
In materia di acquisto della proprietà, la sentenza che accerti l’avvenuto trasferimento della proprietà di un immobile per effetto di una scrittura privata non autenticata – pur se non trascrivibile a norma dell’art. 2643 n. 14 c.c. giacché non rientrante nelle fattispecie previste da detta norma – presuppone logicamente l’accertamento, con efficacia di giudicato, dell’autenticità della scrittura e ne consente di conseguenza la trascrizione ai sensi dell'art. 2657 c.c.. (Michela Forte) (riproduzione riservata) Tribunale Rossano, 21 Febbraio 2013.


Società in accomandita semplice - Decreto ingiuntivo emesso nei confronti della società - Iscrizione ipotecaria diretta su beni del socio - Ammissibilità..
E’ da considerarsi pienamente legittima l’iscrizione ipotecaria eseguita direttamente sui beni del socio illimitatamente responsabile sulla base del titolo emesso solo nei confronti della società, in quanto la responsabilità del socio illimitatamente responsabile per le obbligazioni sociali è responsabilità diretta per debito proprio. L’iscrizione ipotecaria accettata con riserva dal Conservatore dei Registri Immobiliari dovrà pertanto essere resa definitiva. (Filippo Lo Presti) (riproduzione riservata) Tribunale Bassano del Grappa, 15 Maggio 2012.


Locazione - Ultranovennale - Fallimento del locatore - Subentro automatico del curatore - Condizioni - Rispetto delle formalità pubblicitarie - Necessità - Sussistenza - Omessa trascrizione del contratto - Conseguenze - Inopponibilità del periodo eccedente il novennio - Fattispecie.
In tema di locazione d'immobile avente durata ultranovennale, ai sensi dell'art. 80 legge fall. il fallimento del locatore non scioglie il contratto, subentrando il curatore nella identica posizione contrattuale del fallito, purché la locazione sia opponibile alla massa dei creditori ex art.45 legge fall. (Il principio è stato affermato dalla S.C. con riguardo alla locazione di un fondo stipulata fino all'esaurimento delle cave esistenti, senza che il contratto fosse stato trascritto, derivandone che legittimamente alla scadenza del novennio dalla stipulazione il curatore poteva farne valere l'inefficacia per il periodo eccedente tale limite temporale). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. I, 08 Febbraio 2008, n. 3016.


Fallimento ed altre procedure concorsuali - Fallimento - Effetti - Sui rapporti preesistenti - Vendita - In genere - Fallimento del compratore - Proposizione di domanda di risoluzione da parte del venditore - Ammissibilità - Esclusione - Anteriore avveramento di una condizione risolutiva del contratto - Irrilevanza - Utile esperibiltà dell'azione - Esclusivamente prima della dichiarazione di fallimento.
Il principio, in forza del quale, dopo il fallimento del compratore, il venditore non può proporre domanda di risoluzione, ancorché con riguardo a pregresso inadempimento del compratore medesimo, in considerazione dell'indisponibilità dei beni già acquisiti al fallimento a tutela della "par condicio creditorum", trova applicazione anche nell'analogo caso di domanda diretta a far accertare, sempre con riguardo ad anteriore inadempimento, l'anteriore avveramento di una condizione risolutiva del contratto stesso, con la conseguenza che, anche in tale ipotesi, la domanda resta utilmente esperibile solo prima della dichiarazione di fallimento (e sempreché, vertendosi in tema di immobili, sia stata debitamente trascritta). ( V 3471/77, mass n 387040; ( V 2252/71, mass n 353075). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. I, 09 Dicembre 1982, n. 6713.