Codice Civile


LIBRO QUARTO
Delle obbligazioni
TITOLO III
Dei singoli contratti
CAPO I
Della vendita
SEZIONE I
Disposizioni generali
PARAGRAFO 1
Delle obbligazioni del venditore

Art. 1483

Evizione totale della cosa
TESTO A FRONTE

I. Se il compratore subisce l'evizione totale della cosa per effetto di diritti che un terzo ha fatti valere su di essa, il venditore è tenuto a risarcirlo del danno a norma dell'articolo 1479.

II. Egli deve inoltre corrispondere al compratore il valore dei frutti che questi sia tenuto a restituire a colui dal quale è evitto, le spese che egli abbia fatte per la denunzia della lite e quelle che abbia dovuto rimborsare all'attore.


GIURISPRUDENZA

Notariato - Responsabilità professionale - Contratto di compravendita - Alienante - Acquisto della proprietà per usucapione - Accertamento giudiziale - Difetto - Notaio - Omesso avvertimento all'acquirente -  Rilevanza disciplinare - Sussistenza - Fondamento - Fattispecie.
L'omesso avvertimento all'acquirente, da parte del notaio, circa i rischi connessi ad una compravendita rispetto alla quale l'alienante dichiari di avere acquistato il bene per usucapione, senza il relativo accertamento giudiziale, ha rilevanza disciplinare con riguardo all'illecito derivante dal combinato disposto di cui agli artt. 147, comma 1, lett. b), della l. n. 89 del 1913, da un lato, e 50, lett. b) nonché 14, lett. b) del codice deontologico, dall'altro, quanto al rispetto degli obblighi di chiarezza e di completezza dell'atto rogato, da cui devono risultare le indicazioni emergenti dalle visure ipotecarie e catastali per un periodo comprensivo del ventennio anteriore alla stipula, per un completo esame delle risultanze degli atti di provenienza, delle formalità pregiudizievoli e, in genere, delle formalità pubblicitarie relative all'immobile. (Nella specie la S.C. ha confermato la pronuncia di merito che - anche con l'ulteriore riferimento alla salvaguardia dell'immagine e del prestigio della classe notarile, ex art. 147, lett. a) della l. n. 89 cit. - ha ritenuto disciplinarmente rilevante la sistematica ricezione, da parte del notaio, di oltre 250 atti sulla base della sola dichiarazione dell'alienante di essere proprietario per usucapione, in assenza delle verifiche ordinarie richieste per la stipula). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 28 Aprile 2021, n. 11186.


Obbligazioni e contratti – Condizione – Impegno alla acquisizione di quote di società – C.d. obblighi di garanzia di risultato – Mancato verificarsi del risultato promesso – Inadempimento – Colpevolezza – Irrilevanza.
La pattuizione, inserita in un contratto preliminare ed elevata a condizione essenziale, con la quale una parte si impegna, in vista della stipula del contratto definitivo, ad acquisire la titolarità delle quote di una società, è inquadrabile nella categoria dei c.d. obblighi di garanzia di risultato, della quale fanno parte, ad esempio, nell'ambito degli obblighi di fonte legale, la garanzia per evizione (artt. 1483 ss. c.c.) e quella della veritas nominis in ipotesi di cessione dei crediti (art. 1266 c.c.) ovvero, nel contesto degli obblighi di fonte negoziale, della garanzia di buon funzionamento (come figura contemplata dalla norma dell'art. 1512 c.c.).

E' consentaneo all'assunzione di un impegno di garanzia del risultato che l'obbligato risponde per il caso di mancato verificarsi del risultato promesso anche quando ciò non si leghi al suo dolo o alla sua colpa: qui in effetti, la legge o il contratto pone direttamente in capo a un dato soggetto il rischio connesso al verificarsi di un dato risultato; e così, sempre a titolo di esempio, il venditore risponde nei confronti del compratore per l'evizione della cosa che gli ha alienato anche se, al tempo della convenuta alienazione, non era in mala fede.

In ragione di quest'ordine di rilievi, si deve escludere che, per ravvisare la sussistenza dell'inadempimento agli obblighi di questa specie, occorra un riscontro di colpevolezza del soggetto tenuto, trattandosi garanzia che opera per il fatto oggettivo. (Franco Benassi) (riproduzione riservata)
Cassazione civile, sez. VI, 16 Ottobre 2020, n. 22429.


Vincolo di espropriazione per pubblica utilità – Perdita totale o parziale del bene per effetto del procedimento ablativo – Qualificabilità in termini di oneri non apparenti gravanti sull’immobile ai fini dell’art. 1489 c.c. – Esclusione – Rilevanza ai fini dell’art. 1483, 1484 c.c. – Evizione – Sussiste.
L’esistenza di un vincolo di espropriazione per pubblica utilità e la successiva perdita, totale o parziale, del bene per effetto del procedimento ablativo, devono essere ricondotte non già nell’ambito della disciplina di cui all’art. 1489 c.c., bensì della garanzia per evizione totale o parziale della cosa venduta, ai sensi degli artt. 1483 e 1484 c.c. L’evizione totale o parziale si verifica quando l’acquirente sia privato in tutto o in parte dei bene alienato, mentre se la privazione riguardi esclusivamente limitazioni inerenti il godimento del bene o imposizioni di oneri che lascino integra l’acquisizione patrimoniale, trova applicazione l’art. 1489 c.c., riguardante i vizi della cosa venduta (Cass. 24-6-2014 n. 14324; Cass. 25-4-2008 n. 240559). Orbene, l’espropriazione non limita semplicemente il libero godimento della cosa venduta, ma incide radicalmente sull’esistenza stessa del diritto, privando l’acquirente, in tutto o in parte, della proprietà del bene. Può costituire evizione anche l’espropriazione per causa di pubblica utilità, costituendo la garanzia per evizione una particolare tutela che l’ordinamento attribuisce al compratore, per il caso in cui sia disturbato o menomato nel godimento del bene acquistato per effetto delle pretese fatte valere da terzi nei suoi confronti (Cass. 20-12-2013 n. 28580; Cass. 19-12-1991 n. 13681). Ricorre, pertanto, la garanzia per evizione nel caso in cui l’immobile venduto venga espropriato in esecuzione di un vincolo di piano regolatore particolareggiato preesistente al contratto ed avente incidenza specifica e reale sulla cosa venduta, perché tale vincolo incide sulla radice stessa del rapporto negoziale, limitando od escludendo il diritto trasmesso (Cass. 6-6-1977 n. 2323; Cass. 26-6-1987 n. 5639). Né ad impedire l’applicabilità di detta garanzia rileva il fatto che il vincolo derivante dalla esistenza del piano regolatore esecutivo fosse assistito da presunzione di conoscenza generale, in conseguenza dell’avvenuta pubblicazione del piano medesimo, perché la garanzia per evizione è indipendente dall’ignoranza del compratore circa l’esistenza della causa di evizione. Gli effetti della garanzia per evizione, che sanziona l’inadempimento da parte del venditore dell’obbligazione di cui all’art. 1476 c.c., conseguono, infatti, al mero fatto obiettivo della perdita del diritto acquistato, indipendentemente dalla colpa del venditore e dalla stessa conoscenza da parte del compratore della possibile causa della futura evizione, in quanto detta perdita comporta l’alterazione del sinallagma contrattuale e la conseguente necessità di porvi rimedio con il ripristino della situazione economica del compratore quale era prima dell’acquisto (Cass. 18-10-2005 n. 20165). (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata) Cassazione civile, sez. II, 19 Marzo 2015.


Vendita – Evizione – Risarcimento del danno – Valore dei frutti pagati al terzo e delle spese. (29/06/2010).
A norma dell’art. 1483, codice civile, se il compratore subisce l'evizione totale della cosa per effetto di diritto che un terzo ha fatto valere su di essa, il venditore è tenuto al risarcimento del danno a norma dell'art. 1479. Egli deve inoltre corrispondere al compratore il valore dei frutti che questi sia tenuto a restituire a colui dal quale è evitto, le spese che egli abbia fatte per la denunzia della lite e quelle che abbia dovuto rimborsare all'attore. (Enrico Quaranta) (riproduzione riservata) Tribunale Nola, 19 Maggio 2010, n. 0.