Codice Civile


LIBRO TERZO
Della proprietà
TITOLO VIII
Del possesso
CAPO II
Degli effetti del possesso
SEZIONE III
Dell'usucapione

Art. 1158

Usucapione dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari
TESTO A FRONTE

I. La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni.


GIURISPRUDENZA

Possesso idoneo ad usucapire – “Traditio” eseguita in virtù di contratto inefficace – “Animus rem sibi habendi” – Configurabilità – Fattispecie.
In tema di possesso idoneo all'usucapione, la "traditio" della cosa avvenuta in forza di un contratto che, sia pure inefficace, risulti comunque diretto a trasferire la proprietà del bene costituisce elemento idoneo a fare ritenere che la relazione di fatto instauratasi tra l'"accipiens" e la "res tradita" sia sorretta dall'"animus rem sibi habendi". (Nella specie, la S.C., in applicazione del principio sopra enunciato, ha cassato la sentenza di appello che, in un giudizio di usucapione, aveva ricondotto la materiale disponibilità di tre immobili ad un contratto di comodato, escludendo dalla ricostruzione fattuale le vicende legate ad una scrittura privata in cui l'attore aveva ceduto un terreno a terzi ricevendo in permuta il diritto di proprietà sulle tre unità immobiliari da costruire). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 17 Giugno 2021, n. 17388.


Sentenza dichiarativa di fallimento e sua trascrizione - Idoneità ad interrompere il possesso “ad usucapionem” - Esclusione - Fondamento.
In tema di usucapione, la pronunzia della sentenza dichiarativa del fallimento e la sua trascrizione, ex art. 88 del r.d. n. 267 del 1942, sono inidonee ad interrompere il tempo per l'acquisto del diritto di proprietà, conseguendo l'interruzione del possesso solo all'azione del curatore tesa al recupero del bene mediante spossessamento del soggetto usucapente, nelle forme e nei modi prescritti dagli artt. 1165 e 1167 c.c. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 31 Maggio 2021, n. 15137.


Notariato - Responsabilità professionale - Contratto di compravendita - Alienante - Acquisto della proprietà per usucapione - Accertamento giudiziale - Difetto - Notaio - Omesso avvertimento all'acquirente -  Rilevanza disciplinare - Sussistenza - Fondamento - Fattispecie.
L'omesso avvertimento all'acquirente, da parte del notaio, circa i rischi connessi ad una compravendita rispetto alla quale l'alienante dichiari di avere acquistato il bene per usucapione, senza il relativo accertamento giudiziale, ha rilevanza disciplinare con riguardo all'illecito derivante dal combinato disposto di cui agli artt. 147, comma 1, lett. b), della l. n. 89 del 1913, da un lato, e 50, lett. b) nonché 14, lett. b) del codice deontologico, dall'altro, quanto al rispetto degli obblighi di chiarezza e di completezza dell'atto rogato, da cui devono risultare le indicazioni emergenti dalle visure ipotecarie e catastali per un periodo comprensivo del ventennio anteriore alla stipula, per un completo esame delle risultanze degli atti di provenienza, delle formalità pregiudizievoli e, in genere, delle formalità pubblicitarie relative all'immobile. (Nella specie la S.C. ha confermato la pronuncia di merito che - anche con l'ulteriore riferimento alla salvaguardia dell'immagine e del prestigio della classe notarile, ex art. 147, lett. a) della l. n. 89 cit. - ha ritenuto disciplinarmente rilevante la sistematica ricezione, da parte del notaio, di oltre 250 atti sulla base della sola dichiarazione dell'alienante di essere proprietario per usucapione, in assenza delle verifiche ordinarie richieste per la stipula). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 28 Aprile 2021, n. 11186.


Domanda di usucapione nell'interesse del condominio - Legittimazione attiva dell'amministratore - Sussistenza - Condizioni - Mandato speciale di ciascun condomino - Necessità - Fondamento.
In tema di condominio negli edifici, la proposizione di una domanda diretta alla estensione della proprietà comune mediante declaratoria di appartenenza al condominio di un'area adiacente al fabbricato condominiale, siccome acquistata per usucapione, implicando non solo l'accrescimento del diritto di comproprietà, ma anche la proporzionale assunzione degli obblighi e degli oneri ad esso correlati, esorbita dai poteri deliberativi dell'assemblea e dai poteri di rappresentanza dell'amministratore, il quale può esercitare la relativa azione solo in virtù di un mandato speciale rilasciato da ciascun condomino. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 09 Novembre 2020, n. 25014.


Azione di regolamento dei confini - Configurabilità - Differenze rispetto all'azione di rivendica - Incertezza del confine per avvenuta usurpazione di parte del terreno - Effetto recuperatorio - Ammissibilità.
Mentre l'azione di rivendica presuppone un conflitto di titoli determinato dal convenuto, il quale oppone a suo favore un titolo - anche non negoziale - diverso da quello su cui l'attore fonda la sua istanza, nell'azione di regolamento di confini il conflitto è tra fondi, in quanto il convenuto deduce che, in forza del titolo dedotto dall'attore e del titolo di proprietà del fondo a lui appartenente, il confine è diverso, a nulla rilevando, in presenza di una incertezza del confine per avvenuta usurpazione di parte del terreno, l'effetto recuperatorio di detta domanda che consegua soltanto all'eliminazione del preesistente stato di incertezza sui confini. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. VI, 13 Ottobre 2020, n. 22095.


Esecuzione forzata del titolo giudiziale formatosi "inter alios" - Rimedi - Opposizione all'esecuzione ex art. 615 c.p.c. ed opposizione di terzo ex art. 404 c.p.c. - Alternatività - Condizioni - Fattispecie in tema di pretesa usucapione del bene da demolire.
Il terzo che sostiene di aver acquisito per usucapione un bene di cui è stata ordinata la demolizione, per effetto di pronuncia resa in un giudizio svoltosi tra altri soggetti, deve proporre l'opposizione di terzo di cui all'art. 404 c.p.c. quando allega che l'usucapione è maturata anteriormente alla formazione del titolo esecutivo, trattandosi di una pretesa incompatibile con la sentenza azionata, mentre deve proporre l'opposizione all'esecuzione di cui all'art. 615 c.p.c., qualora alleghi che l'usucapione sia maturata successivamente alla formazione del titolo giudiziale e costituisca pertanto un fatto impeditivo della pretesa esecutiva. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. III, 26 Maggio 2020, n. 9720.


Esecuzione forzata - Opposizioni - Domanda di usucapione di bene immobile - Creditore con ipoteca iscritta anteriormente alla trascrizione della domanda - Litisconsorzio necessario - Sussistenza - Pretermissione del creditore ipotecario - Effetti.
Nel giudizio avente ad oggetto l'usucapione di beni immobili è litisconsorte necessario il creditore garantito da ipoteca iscritta anteriormente alla trascrizione della domanda, in quanto titolare di un diritto reale - risultante dai pubblici registri ed opponibile erga omnes - di cui l'usucapione produce l'estinzione. Ne deriva che la sentenza resa in pretermissione di tale creditore non spiega effetti nei suoi confronti e può essere apprezzata quale mero elemento di prova nella opposizione di terzo ex art. 619 c.p.c. promossa dall'usucapente avverso l'espropriazione dello stesso bene immobile. (Principio enunciato nell'interesse della legge ex art. 363, comma 3, c.p.c.). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. III, 13 Novembre 2019, n. 29325.


Usucapione – Accertamento giudiziale – Valutazione delle prove – Applicabilità del canone del “oltre il ragionevole dubbio” – Esclusione.
In materia di accertamento dell’acquisto per usucapione della proprietà di un immobile, alla valutazione delle risultanze istruttorie non è applicabile il canone dell’ “oltre il ragionevole dubbio”, che è specifico del processo penale ed estraneo al processo civile.

In quest’ultimo vige la regola della preponderanza dell’evidenza, o del “più probabile che non”. Lo standard di certezza probabilistica in materia civile va verificato riconducendone il grado di fondatezza all’ambito degli elementi di conferma (e nel contempo di esclusione di altri possibili alternative) disponibili in relazione al caso concreto: nello schema generale della probabilità come relazione logica va determinata l’attendibilità dell’ipotesi sulla base dei relativi elementi di conferma. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata)
Cassazione civile, sez. II, 08 Febbraio 2019, n. 3847.


Cd. servitù di parcheggio – Utilizzo dell’area per il posteggio dell’auto.
E’ configurabile, per accordo delle parti, un diritto di uso di un’area per fine di parcheggio. (Giuseppe Buffone) (riproduzione riservata) Cassazione civile, sez. II, 17 Dicembre 2018, n. 32579.


Usucapione - Prova - Elementi  indicativi del possesso - Contrastati con elementi indiziari plausibili - Canoni di valutazione - Più probabile che non - Oltre ogni ragionevole dubbio.
La prova dell'usucapione non segue il canone del "più probabile che non" ma il canone "oltre ogni ragionevole dubbio": in particolare, gli elementi indicativi del possesso necessario ben possono essere contrastati con elementi indiziari che risultino plausibili, anche se privi del carattere della certezza. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata) Appello Bari, 05 Dicembre 2018.


Beni già appartenenti ai disciolti enti ospedalieri - Regime giuridico - Decorrenza - Appartenenza al patrimonio indisponibile - Usucapibilità - Esclusione - Effettiva destinazione al pubblico servizio ospedaliero - Irrilevanza - Fattispecie.
A decorrere dall'entrata in vigore dell'art. 7 del d.l. n. 264 del 1974, convertito dalla l. n. 386 del 1974, i beni già appartenenti agli ormai disciolti enti ospedalieri sono stati espressamente sottratti al commercio ed inseriti nel patrimonio indisponibile, con la conseguenza che gli stessi non sono suscettibili di possesso "ad usucapionem", indipendentemente dalla loro effettiva destinazione al pubblico servizio ospedaliero. (Nella specie, la S.C. ha cassato la decisione che aveva accolto la domanda di usucapione di alcuni beni di un disciolto ente ospedaliero sul presupposto che, non risultando la loro effettiva destinazione al pubblico servizio ospedaliero, facessero parte del patrimonio disponibile del medesimo ente e, quindi, fossero usucapibili). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 27 Novembre 2018, n. 30720.


Possesso - Effetti - Usucapione - Interruzione e sospensione - Consapevolezza del possessore della spettanza ad altri del diritto reale da lui esercitato - Insufficienza - Volontà "attributiva”.
Ai fini della configurabilità del riconoscimento del diritto del proprietario da parte del possessore, idoneo a interrompere il termine utile per il verificarsi dell'usucapione, ai sensi degli artt. 1165 e 2944 c.c., non è sufficiente un mero atto o fatto che evidenzi la consapevolezza del possessore circa la spettanza ad altri del diritto da lui esercitato come proprio, ma si richiede che il possessore, per il modo in cui questa conoscenza è rivelata o per fatti in cui essa è implicita, esprima la volontà non equivoca di attribuire il diritto reale al suo titolare. Costituendo la c.d. volontà "attributiva" del diritto un requisito normativo del riconoscimento, questa può normalmente desumersi dall'essere state intavolate trattative con i titolari del diritto di proprietà ai fini dell'acquisto in via derivativa, restando invece esclusa quando tali iniziative siano ispirate dalla diversa volontà di evitare lungaggini giudiziarie per l'accertamento dell'usucapione, ovvero di prevenire in via conciliativa la relativa lite. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 26 Ottobre 2018, n. 27170.


Proprietà – Bene immobile su cui grava una prelazione – Usucapione – Effetto estintivo – Cd. usucapio libertatis – Condizioni.
Non esiste una logica incompatibilità fra l’usucapione di un bene e l’eventuale permanenza sullo stesso di pretese altrui genericamente intese, fra le quali la prelazione. Un problema si pone specificamente per i beni immobili, per i quali non esiste una norma analoga all’art. 1153 comma 2 c.c. per cui la proprietà di un bene mobile acquistata in buona fede da chi non sia proprietario si acquista libera da diritti altrui sulla cosa che non risultino dal titolo. La problematica, cui ci si riferisce parlando di ammissibilità dell’usucapio libertatis, ovvero di presunta retroattività dell’usucapione, non ha trovato una compiuta analisi in giurisprudenza. Un’analisi più approfondita viene invece dalla prassi notarile, la quale sottolinea la necessità di risolvere caso per caso l’interrogativo, avuto riguardo da un lato alle caratteristiche del possesso esercitato e dall’altra alla natura della pretesa altrui che si vorrebbe estinta: l’estinzione si verificherà tutte le volte in cui, in generale, il possesso ventennale sia stato esercitato in modo confliggente con la pretesa in esame. Si fa l’esempio di una servitù di passaggio sul fondo usucapito, che non si estingue se, nel periodo dell’usucapione, il titolare di essa ha potuto continuare a passare sul fondo interessato così come la servitù gli permette. (Giuseppe Buffone) (riproduzione riservata) Consiglio di Stato, 03 Ottobre 2018.


Compravendita – Di bene dichiarato usucapito – Prova dell’avvenuta usucapione – Necessità ai fini della trascrizione – Affermazione.
Nel sistema codicistico l'oggetto del trasferimento non può essere costituito dal mero potere di fatto sulla cosa.
Nel momento in cui si chiede di accertare che una scrittura privata di vendita di un bene che l’alienante assume di avere acquistato a seguito del possesso ultraventennale costituisce “valido titolo” per la trascrizione, deve emergere che non si tratti di vendita di mero possesso, come tale nulla.
In sostanza, occorre che “a monte” sia comprovato che l’usucapione, pur se non giudizialmente accertata, abbia prodotto i suoi effetti e, quindi, vi sia stato l'acquisto del diritto in capo all'alienante. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata)
Tribunale Locri, 02 Ottobre 2017.


Usucapione – Caratteristiche distintive tra possesso e mera detenzione – Utilità della mera detenzione del bene – Esclusione .
La posizione possessoria o di mera detenzione dipende dal titolo in forza del quale il soggetto è immesso nella disponibilità esclusiva del bene: se il titolo è un contratto attributivo di un diritto reale, attraverso la consegna si trasmetterà il possesso; se invece il titolo è attributivo di un diritto personale di godimento, attraverso la consegna si trasmetterà la mera detenzione, inutile ai fini dell’usucapione. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata) Tribunale Torino, 09 Giugno 2016.


Fallimento - Redazione dell'inventario fallimentare - Effetti - Interruzione del possesso del fallito - Configurabilità - Esclusione - Fondamento.
La redazione dell'inventario da parte del curatore fallimentare, attraverso il quale vengono individuati, elencati, descritti e valutati i beni della massa, non comporta la materiale apprensione delle cose da parte del curatore, il quale ne diviene mero detentore, senza alcuna sottrazione "ope legis" delle stesse al fallito, non costituendo, pertanto, tale atto una causa interruttiva del possesso di quest'ultimo. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 04 Settembre 2015, n. 17605.


Decreto di esproprio non seguito da alcun atto della P.A. espropriante di materiale apprensione del bene espropriato – Non idoneità del decreto a determinare, di per sé, l’estinzione delle situazioni di fatto sul bene – Possesso ultraventennale esercitato sul bene da un privato – Acquisto del diritto per usucapione da parte del privato – Possibilità

Retroattività degli effetti dell’usucapione – Esclusione ab origine del carattere di illiceità al comportamento di chi ha usucapito – Estinzione sia della tutela reale, sia della tutela obbligatoria per il risarcimento del danno provocato al proprietario del fondo – Affermazione
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Il decreto di esproprio, non seguito da alcun atto della P.A. espropriante di materiale apprensione del bene che ne costituisce l’oggetto, non è idoneo, di per sé, a determinare l’estinzione delle situazioni di fatto sul bene e, quindi, in caso di comprovato possesso ultraventennale esercitato sul bene, oggetto di espropriazione, da un privato nel concorso dei requisiti oggettivi e soggettivi richiesti per l’acquisto a titolo originario, è possibile l’acquisto in favore del privato stesso della proprietà del bene per usucapione. (Vito Colucci) (riproduzione riservata)
 
La retroattività degli effetti dell’usucapione esclude ab origine il carattere di illiceità al comportamento di chi ha usucapito. Con l’acquisto a titolo originario del diritto cessa l’illiceità, e perciò si estingue non solo la tutela reale, ma anche quella obbligatoria per il risarcimento del danno provocato al proprietario del fondo per il ventennale possesso del diritto fino ad usucapirlo. (Vito Colucci) (riproduzione riservata)
Appello Salerno, 26 Giugno 2015.


Bene comune - Possesso "ad usucapionem" - Contenuto - Comportamento di dubbia valenza - Comunicazione della volontà di possedere in via esclusiva - Necessità - Fattispecie in tema di bene condominiale.
In tema di comunione, non essendo ipotizzabile un mutamento della detenzione in possesso, né una interversione del possesso nei rapporti tra i comproprietari, ai fini della decorrenza del termine per l'usucapione è idoneo soltanto un atto (o un comportamento) il cui compimento da parte di uno dei comproprietari realizzi l'impossibilità assoluta per gli altri partecipanti di proseguire un rapporto materiale con il bene e, inoltre, denoti inequivocamente l'intenzione di possedere il bene in maniera esclusiva, sicché, in presenza di un ragionevole dubbio sul significato dell'atto materiale, il termine per l'usucapione non può cominciare a decorrere ove agli altri partecipanti non sia stata comunicata, anche con modalità non formali, la volontà di possedere in via esclusiva. (In applicazione dell'anzidetto principio, la S.C. ha ritenuto che il giudice di merito avesse, correttamente, escluso l'avvenuto acquisto per usucapione, da parte di un condomino, della porzione del condotto di scarico della spazzatura adiacente al suo appartamento per non essersi palesata in forme inequivoche per gli altri condomini l'intenzione di possedere attesa l'impossibilità, per loro, di ispezionare il condotto a causa del blocco degli sportelli di accesso - presenti su tutti i ballatoi - dovuto a ragioni pratiche e di sicurezza). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 09 Giugno 2015, n. 11903.


Acque pubbliche – Demanio lacuale e marittimo – Sdemanializzazione tacita – Non configurabilità

Acque pubbliche – Demanio lacuale e marittimo – Sdemanializzazione – Provvedimento espresso – Usucapione
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In materia di demanio lacuale e marittimo la sdemanializzazione tacita non è ipotizzabile. (Alessandro Albè) (riproduzione riservata)

Un’area demaniale non perde la sua natura in mancanza di un provvedimento espresso di sdemanializzazione e il possesso di essa da parte di privati è inidoneo all’acquisto della proprietà per usucapione. (Alessandro Albè) (riproduzione riservata)
Tribunale Superiore delle Acque Pubbliche, 24 Aprile 2014.


Usucapione – Prova del possesso ad usucapionem – Criteri..
In materia di usucapione, in ordine alla prova del possesso ad usucapionem, affinché questo prevalga, ai fini dell’acquisto della proprietà, su atti per cui è richiesta ad substantiam la forma scritta, vige il criterio del “al di la di ogni ragionevole dubbio” codificato nel processo penale all’art. 533, comma 1, c.p.c., non essendo sufficiente una semiplena probatio o anche il ricorso al canone del “più probabile che non”, tipico del processo civile. (Michela Forte) (riproduzione riservata) Appello Bari, 29 Agosto 2013.


Rapporto di parentela - Godimento di un bene immobile - Esecuzione dei lavori di rifinitura dell’immobile - Compatibilità con mero comodato d’uso - Sussiste - Modo per contraccambiare la messa a disposizione della res - Configurabilità - Presupposto necessario per la concreta fruizione della res - Configurabilità.

Concessione gratuita in uso - Usucapione - Inammissibile - Comodato gratuito - Detenzione - Configurabilità - Possessio ad usucapionem - Esclusione.
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Nel caso di concessione del godimento di un bene immobile, nell’ambito di un rapporto di parentela, la circostanza dell’esecuzione dei lavori di rifinitura dell’immobile de quo, se anche avvenute a spese del concessionario ben può conciliarsi con il mero comodato dell’uso della res, rappresentando un modo per contraccambiare la messa a disposizione  dello stesso, a titolo gratuito, oltre che un presupposto necessario per la concreta fruizione della res. (Antonio Ivan Natali) (riproduzione riservata)

Una corretta esegesi dell’istituto dell’usucapione, così come disciplinato dal combinato disposto degli artt. 1158-1167 del c.c., deve indurre a ritenere inammissibile l’usucapione di ciò che venga concesso gratuitamente in uso, dal legittimo proprietario, essendo la detenzione - quale quella che consegue ad un comodato gratuito - fattispecie distinta dalla possessio ad usucapionem. (Antonio Ivan Natali) (riproduzione riservata)
Tribunale Brindisi, 12 Aprile 2013.


Domanda giudiziale di usucapione – Trascrittibilità – Ammissibilità – Sussiste..
La domanda giudiziale di usucapione è trascrivibile in quanto la trascrivibilità giova tanto a chi propone la domanda quanto, contemporaneamente, alla generale esigenza di certezza relativa alla circolazione dei beni alla cui tutela sono per poste le norme in materia di trascrizione. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata) Tribunale Varese, 15 Novembre 2012.


Domanda giudiziale di usucapione – Trascrittibilità – Ammissibilità – Esclusione. .
E’ inammissibile la trascrizione della domanda giudiziale di usucapione in considerazione del fatto che le ipotesi che prevedono la trascrizione delle domande giudiziali e consentono l'opponibilità degli effetti degli atti e delle sentenze nei confronti dei terzi sono tassative, non solo nel senso che dalla trascrizione derivano soltanto gli effetti espressamente previsti dalla legge, ma anche e soprattutto nel senso che tali effetti sono prodotti esclusivamente dagli atti e dalle pronunce specificamente indicati nelle norme stesse. Nemmeno la trascrizione può giustificarsi con finalità informativa verso i terzi: nel caso dell’usucapione, l’eventuale acquirente dal convenuto nel giudizio di usucapione non ha bisogno di consultare i registri immobiliari per sapere che esiste una situazione controversa, poiché è sufficiente l’osservazione della realtà concreta per appurare l’esistenza di un soggetto che esercita sul bene una signoria di fatto palesemente incompatibile con il diritto vantato dall’alienante. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata) Tribunale Catanzaro, 14 Novembre 2012.