Codice Civile


LIBRO TERZO
Della proprietà
TITOLO VII
Della comunione
CAPO I
Della comunione in generale

Art. 1100

Norme regolatrici
TESTO A FRONTE

I. Quando la proprietà o altro diritto reale spetta in comune a più persone, se il titolo o la legge non dispone diversamente, si applicano le norme seguenti.


GIURISPRUDENZA

Consorzi - Quorum deliberativi - Previsioni statutarie - Disciplina legale della comunione - Applicabilità - Esclusione.
I quorum deliberativi delle assemblee consortili (nella specie, di un consorzio di urbanizzazione) sono disciplinati esclusivamente dagli accordi tra le parti espressi nello statuto, non trovando quindi applicazione in questi casi le regole legali in materia di comunione. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. I, 21 Ottobre 2020, n. 22957.


Fondo in comproprietà - Domanda di un singolo comproprietario per il risarcimento dei danni derivanti da fatto illecito del terzo - Litisconsorzio necessario tra tutti - Esclusione - Fondamento

Fondo in comproprietà - Danno cagionato da terzi al godimento del bene - Esperibilità dell'azione risarcitoria da parte del singolo comproprietario - Sussistenza - Fondamento - Misura della liquidazione - Fattispecie
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In materia di comunione nei diritti reali, la domanda di risarcimento danni da fatto illecito del terzo (nella specie, realizzazione di manufatto abusivo sul fondo confinante) esperita da uno dei comproprietari, pur riguardando anche gli altri non richiede l'integrazione necessaria del contraddittorio trattandosi di azione a tutela della proprietà comune, non implicante l'accertamento della titolarità del proprio o dell'altrui diritto di proprietà.

In materia di comunione nei diritti reali, l'azione risarcitoria esperita dal comproprietario di un bene "pro indiviso" per il minor godimento del bene (nella specie, per violazione della normativa edilizia da parte del proprietario confinante) dà diritto ad ottenere la liquidazione del danno nella misura necessaria a compensare tutte le disutilità derivanti dalla compromissione delle facoltà dominicali, consistenti nel deprezzamento del bene comune, dovendosi presumere che l'attore abbia agito nell'interesse degli altri comunisti rimasti inerti in virtù del principio della "rappresentanza reciproca", fondata sulla comunione di interessi ed attributiva a ciascuno d'una "legittimazione sostitutiva". (massima ufficiale)
Cassazione civile, sez. III, 14 Novembre 2019, n. 29506.


Legittimazione ad agire degli ex soci di società estinta - Rapporti pendenti dopo la cancellazione della società dal registro delle imprese - Successione dei soci - Litisconsorzio processuale - Limiti - Distinzione tra rapporti attivi e passivi - Necessità - Fattispecie.
In tema di legittimazione ad agire degli ex soci di società di capitali estinta, per i rapporti facenti capo a questa ed ancora pendenti dopo la cancellazione dal registro delle imprese si determina un fenomeno successorio rispetto al quale occorre distinguere: se l'ex socio agisce per un debito della società estinta, non definito in sede di liquidazione, la successione interessa tutti i soci esistenti al momento della cancellazione, posto che essi succedono nei rapporti debitori già facenti capo alla società, sicché sussiste un litisconsorzio di natura processuale e tutti i soci debbono essere chiamati in giudizio, ciascuno quale successore della società e nei limiti della propria quota di partecipazione; se invece l'ex socio agisce per un credito della società estinta, pur rimanendo immutato il meccanismo successorio, la mancata liquidazione comporta soltanto che si instaurerà tra i soci medesimi un regime di contitolarità o comunione indivisa, onde anche la relativa gestione ne seguirà il regime proprio, con esclusione del litisconsorzio. (Nella specie, la S.C. ha accolto, nel merito, l'originario ricorso del contribuente che, quale ex socio, aveva agito per il rimborso del credito IVA, non iscritto nel bilancio finale di liquidazione). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. V, tributaria, 11 Giugno 2019, n. 15637.


Comunione ereditaria - Scioglimento - Persistenza di comunione ordinaria - Compatibilità - Conseguenze - Assegnazione di bene non comodamente divisibile nelle porzioni di più coeredi - Ammissibilità.
Lo scioglimento della comunione ereditaria non è incompatibile con il perdurare di uno stato di comunione ordinaria rispetto a singoli beni già compresi nell'asse ereditario in divisione, giacché, compiute le operazioni divisionali, dirette ad eliminare la maggior parte delle varie componenti dell'asse ereditario, indiviso al momento dell'apertura della successione, la comunione residuale sui beni ereditari si trasforma in comunione ordinaria, con la conseguente possibilità, per il giudice, di attribuire, ex art. 720 c.c., un bene non comodamente divisibile, per l'intero, non solo nella porzione del coerede con quota maggiore, ma anche nelle porzioni di più coeredi che tendano a rimanere in comunione come titolari della maggioranza delle quote, a prescindere dal fatto che altri coeredi si oppongano. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 04 Giugno 2019, n. 15182.


Società di persone - Comunione a scopo di godimento - Distinzione - Azienda ereditaria - Ipotesi diverse - Fattispecie.
L'azienda ereditaria deve ritenersi oggetto di comunione se vi sia la finalità del solo godimento in comune secondo la sua consistenza al momento dell'apertura della successione. Tuttavia, se viene esercitata per finalità speculative con nuovi conferimenti in vista di ulteriori utili, sulla base dell'incremento degli elementi aziendali, può verificarsi che: o l'impresa è esercitata da tutti i coeredi, e in tal caso l'originaria comunione incidentale si trasforma in una società (sia pure irregolare o di fatto); ovvero l'impresa viene esercitata da uno o più eredi, e in tal caso la comunione incidentale è limitata all'azienda così come relitta dal "de cuius", con gli elementi esistenti all'apertura della successione, mentre l'impresa esercitata dal singolo o da parte dei coeredi è riferibile soltanto ad esso o ad essi con gli utili e le perdite relativi. (Fattispecie in cui un solo erede aveva esercitato un'azienda farmaceutica cedutagli da padre in virtù di atto dichiarato nullo e il relativo compendio era entrato a far parte della comunione ereditaria, con la conseguenza che, a fini divisionali, la consistenza dell'azienda doveva essere quella dell'apertura della successione, mentre le spese, gli incrementi e i decrementi, essendo ascrivibili al solo imprenditore che aveva esercitato l'azienda, non potevano essere considerati comuni). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 11 Aprile 2019, n. 10188.


Acquisto di usufrutto posto in essere da entrambi i coniugi - Cessazione della comunione - Conseguenze.
L'usufrutto acquistato da entrambi i coniugi permane, nella sua interezza e senza quota, nella comunione legale fra loro esistente fino allo scioglimento della stessa, allorquando cade in comunione ordinaria fra i medesimi coniugi, che divengono contitolari di tale diritto, ciascuno per la propria quota, fino alla sua naturale estinzione. Tuttavia, ove la cessazione della comunione legale avvenga per effetto del decesso di uno dei coniugi, la quota di usufrutto spettante a quest'ultimo si estingue, non potendo avere durata superiore alla vita del suo titolare, salvo che il titolo non abbia previsto il suo accrescimento in favore del coniuge più longevo. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 28 Dicembre 2018, n. 33546.


Costruzione unitaria su aree tra loro confinanti in proprietà esclusiva - Accessione - Applicabilità - Acquisto della proprietà esclusiva di ciascun proprietario del suolo della porzione verticale corrispondente - Opere e strutture inscindibilmente a servizio dell'intero fabbricato - Comunione incidentale di uso e di godimento - Condizioni - Fattispecie.
Nel caso in cui più soggetti, esclusivi proprietari di aree tra loro confinanti, si accordino per realizzare una costruzione, per il principio dell'accessione, ciascuno di essi, salvo convenzione contraria, acquista la sola proprietà della parte di edificio che insiste in proiezione verticale sul proprio fondo, con la conseguenza che anche le opere e strutture inscindibilmente poste a servizio dell'intero fabbricato (quali scale, androne, impianto di riscaldamento, ecc.) rientrano, per accessione, in tutto o in parte, a seconda della loro collocazione, nella proprietà dell'uno o dell'altro, salvo l'istaurarsi sulle medesime, in quanto funzionalmente inscindibili, di una comunione incidentale di uso e di godimento, comportante l'obbligo dei singoli proprietari di contribuire alle relative spese di manutenzione e di esercizio in proporzione dei rispettivi diritti dominicali. (Nel caso di specie la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza impugnata, evidenziando l'erroneo presupposto da cui era partita la corte d'appello, rappresentato dall'affermazione secondo cui anche laddove un manufatto sia realizzato su due fondi contigui, ma appartenenti a soggetti diversi, si instaura una comunione sull'opera realizzata, trascurando che la proprietà resta esclusiva nella parte che si sviluppa in proiezione verticale sulle porzioni di rispettiva titolarità). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 15 Novembre 2018, n. 29457.


Bene di proprietà comune - Rilascio in favore della comunione della quota di pertinenza - Inesistenza di un titolo a detenere autonomamente il bene - Determinazioni relative all'amministrazione e al godimento dell'immobile.
In tema di comunione, il giudice può ordinare al comproprietario, che occupi in esclusiva l'immobile comune in assenza di un titolo a detenere autonomamente, il rilascio in favore della comunione non già dell'intero bene, bensì della quota di pertinenza, al fine di consentire agli altri comproprietari di disporre delle relative quote e di assumere le proprie determinazioni in relazione all'amministrazione e al godimento dello stesso ai sensi degli artt. 1102 e 1103 c.c. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 16 Ottobre 2018, n. 25882.


Condominio - Assemblea - Formale convocazione - Necessità - Esclusione - Condizioni di validità della convocazione e della deliberazione - Preventiva informazione sull'ordine del giorno - Decisione a maggioranza dei partecipanti.
L'assemblea dei partecipanti alla comunione ordinaria, diversamente da quanto stabilito per il condominio degli edifici, è validamente costituita mediante qualsiasi forma di convocazione purché idonea allo scopo, in quanto gli artt. 1105 e 1108 c.c. non prevedono l'assolvimento di particolari formalità, menzionando semplicemente la preventiva conoscenza dell'ordine del giorno e la decisione a maggioranza dei partecipanti. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 12 Dicembre 2017, n. 29747.


Lite tra comproprietari e terzi - Legittimazione del comproprietario - Esperibilità delle azioni derivanti dal contratto di locazione - Proposizione da parte di uno dei comproprietari - Espressa volontà contraria degli altri - Legittimazione attiva dell'attore - Esclusione.
Con riguardo alle domande di risoluzione del contratto di locazione e di condanna del conduttore al pagamento dei canoni, dev'essere negata la legittimazione attiva del comproprietario del bene locato "pro parte dimidia", ove risulti l'espressa volontà contraria degli altri comproprietari (e sempre che il conflitto, non superabile con il criterio della maggioranza economica, non venga composto in sede giudiziale, a norma dell'art. 1105 c.c.), considerato che, in detta situazione, resta superata la presunzione che il singolo comunista agisca con il consenso degli altri, e, quindi, cade il presupposto per il riconoscimento della sua abilitazione a compiere atti di utile gestione rientranti nell'ordinaria amministrazione della cosa comune. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. III, 13 Aprile 2017, n. 9556.


Domanda di demolizione di immobile in comunione - Litisconsorzio necessario, dal lato passivo, dei comproprietari - Sussistenza - Sentenza di demolizione emessa in grado di appello - Opposizione ex art. 404 c.p.c. proposta dal litisconsorte pretermesso - Conseguenze.
L'azione, di natura reale, volta alla demolizione di un immobile in comunione va proposta nei confronti di tutti i comproprietari, quali litisconsorti necessari dal lato passivo, giacché, stante l'unitarietà del rapporto dedotto in giudizio, la sentenza pronunziata solo nei confronti di alcuni è "inutiliter data". Pertanto, ove il litisconsorte pretermesso proponga opposizione di terzo ex art. 404 c.p.c. avverso la sentenza di condanna alla demolizione resa in grado di appello, il giudice che accerti la fondatezza dell'opposizione deve provvedere ex artt. 406 e 354 c.p.c. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 29 Febbraio 2016, n. 3925.


Pari poteri gestori in capo a tutti i comproprietari - Sussistenza - Fondamento - Mancanza di poteri o di autorizzazione - Rilevanza - Nei rapporti interni - Opponibilità al conduttore - Esclusione - Condizioni.
Qualora il contratto di locazione abbia ad oggetto un immobile in comproprietà indivisa, ciascuno dei comunisti ha, in difetto di prova contraria, pari poteri gestori, rispondendo a regole di comune esperienza che uno o alcuni di essi gestiscano, con il consenso degli altri, gli interessi di tutti, sicché l'eventuale mancanza di poteri o di autorizzazione rileva nei soli rapporti interni fra i comproprietari e non può essere eccepita alla parte conduttrice che ha fatto affidamento sulle dichiarazioni o sui comportamenti di chi appariva agire per tutti. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 02 Febbraio 2016, n. 1986.


Espropriazione forzata - Beni indivisi - Espropriazione dell’intera quota di un compartecipe alla comunione - Facoltà del giudice di disporre la separazione in natura della quota - Inammissibilità dell’espropriazione della quota di un singolo bene indiviso.
In tema di espropriazione forzata dei beni indivisi, occorre precisare che: a) l’espropriazione forzata dell’intera quota spettante ad un compartecipe dei beni compresi in una comunione è possibile ma limitatamente a tutti i beni indivisi di una singola specie (immobili, mobili o crediti); b) iniziata l’espropriazione della quota, il giudice dell’esecuzione può disporre la separazione in natura della quota spettante al debitore esecutato, se questa è possibile, o, in caso contrario, ordinare che si proceda alla divisione, oppure disporre la vendita della quota indivisa; c) non è invece ammissibile l’espropriazione forzata della quota di un singolo bene indiviso, quando la massa in comune comprenda più beni della stessa specie, perché, potendo, in sede di divisione, venire assegnato al debitore una parte di altro bene facente parte della massa, il pignoramento potrebbe non conseguire i suoi effetti, per inesistenza del patrimonio del debitore che costituisce oggetto dell’esecuzione. (Franco Benassi) (riproduzione riservata) Cassazione civile, sez. VI, 19 Marzo 2013, n. 6809.


Società - Società di persone - Cancellazione dal registro delle imprese - Estinzione - Presenza di redditi non soddisfatti e di rapporti non ancora definiti - Sopravvenienze attive - Successione dei soci - Comunione potenziale ex articolo 1110 c.c. - Attribuzione dei beni residui dei soci in regime di comunione - Legittimazione ad agire dei soci per ottenere pro quota il soddisfacimento dei crediti della società estinta..
A seguito delle tre pronunce delle Sezioni Unite della Cassazione in data 22 febbraio 2012, rispettivamente, n. 4060, n. 4061 e n. 4062, la cancellazione dal Registro delle Imprese produce l’estinzione della società di persone anche in presenza di crediti non soddisfatti e di rapporti non ancora definiti. Tra i rapporti non ancora definiti rientrano le c.d. sopravvenienze attive e passive ma, mentre per queste ultime il legislatore è intervenuto con una specifica previsione prevedendo, dopo la cancellazione, la responsabilità dei soci e/o dei liquidatori nei confronti dei creditori rimasti insoddisfatti (sia pure entro certi limiti), per le sopravvenienze attive non si è provveduto a dettare alcuna specifica disciplina. Considerato, tuttavia, che anche in presenza di sopravvenienze attive non può ritenersi possibile una sopravvivenza della società né una sua reviviscenza, deve concludersi che in tale ipotesi si verifichi un fenomeno di successione delle sopravvenienze nei confronti dei soci, divenendo le stesse oggetto di una comunione potenziale e particolare che non ha titolo nella legge (ex art. 1100 c.c.), ma trova origine nell’estinzione della sovrastruttura cui era imputato il bene residuo. Ne discende la necessaria attribuzione di quei beni residui ai soci, non essendovi altri possibili destinatari, con il conseguente instaurarsi del regime di comunione sui beni stessi. Dunque, una volta stabilito che la società cancellata è definitivamente estinta e che non può più avere alcuna capacità giuridica e processuale per agire per il recupero dei crediti, spetterà soltanto agli ex soci la legittimazione ad agire in giudizio ed a ottenere pro quota, secondo le norme sulla comunione, il soddisfacimento dei crediti di cui era titolare la società estinta. (Franco Benassi) (riproduzione riservata) Tribunale Torino, 31 Agosto 2012.